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[楼市动态] 汉相地产2012年汉中楼市蓝皮书

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发表于 2012-2-21 09:12:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
2012年是汉中楼市的“转折年”,此过程可谓“波澜壮阔、跌宕起伏、风云变幻、惊心动魄”。值此新年到来之际,陕西汉相房地产营销代理有限公司通过充分的研究,特发布《汉相地产2012年汉中楼市蓝皮书》。本蓝皮书以热点问题为研究对象,以行政手段较合常理为预设前提,共分六个部分,供社会各界参考。   一、买方市场正式到来,普通商品住宅市场竞争将异常残酷。
  买方市场最本质的特征是“供过于求”。前几年由于房子紧缺带来房价上升,加之投机炒作产生的“虚假需求”和惧怕大涨价产生的“超前需求”(如给未成年子女“囤房”),以及信息不对称对民众的忽悠,导致房地产市场病态亢奋,各行各业的老板一窝蜂地转型作开发商。经过这几年的疯狂发展,目前汉中楼市已供过于求;而且存量房数量庞大,这可从许多“次新房”小区的“亮灯率”略见一斑。
  据我们不完全统计,当前市区已取得土地使用权的待开发商品房用地,至少可供汉中6年消化,这还不包括保障性住宅对客户的分流。而一些郊县的形势也并不容乐观,如勉县仅前4个大盘,待开发的商品住宅(不含已售住宅和商业部分)就有100多万平米,足够勉县7年消化,这还不包括近20个小盘和大量的保障性住宅。由于后市无利可图,先前炒房者可能为启用资金而抛售,这将加大供应量。
  由此可见,汉中楼市的买方市场已正式到来,而且它的到来除了与保障房的强力建设外,与其它调控政策关系很小,因此“供过于求”正成为汉中楼市最核心的病因。2012年是买方市场的第一个年头,这一年市场竞争将会异常残酷,而且即使2013年以后市场转好,再也不可能像2010年以前那样疯狂好赚钱了。
  二、宏观调控持续进行,等待“救市”可能失去“自救”时机。
  多年来由于调控不当,房地产业已成为中国社会矛盾和经济问题最集中最激烈的领域。2012年是中共十八大换届年,从当前的政情和中国的惯例来看,2012年继续进行调控基本上是铁定的,而且本轮调控至少会持续到2013年的春天。在这期间,除非中国经济出现严重问题,否则根本不可能放松房地产调控,而中国经济出现严重问题的可能性几乎不存在,所以放松房地产调控的可能性也几乎不存在。
  这种局势地方政府虽不乐见但却不能左右;在顺境中长大的本土开发商如果还在坐等政府“救市”,那么很可能失去“自救”时机,把自己推向更加被动的境地;更何况“供过于求”的核心病因也不是轻易能救的。其实当前已错失了“自救”的最佳时机,再拖只能是“错上加错”;尤其是产品力弱、资金链紧张的开发商,若仍死守计划经济时代“成本+利润=价格”的定价思维,那只会越拖损失越大。
  根据我们应对逆市的经验,我们认为当前开发商应注重三点:一是不要认为做生意必须要赚钱,有时为赢得以后的市场机遇或防止亏得更多暂时亏一些是很值得的;二是资金链紧张、产品力较弱的开发商绝不能“硬扛”,硬扛只会让自己落到万劫不复的境地;三是如果要降价,一定讲究策略,要注意一次到位、大张旗鼓,挤牙膏、遮遮掩掩会让促销“失灵”。
  三、全市经适房“商品房化”,商品房和经适房间的混战将打响。
  汉中自2011年5月份后,保障房建设力度空前,各大项目动工仪式此起彼伏。截至10月底,在建保障性住房29994套217.03万㎡,分别占目标任务的109.47%和114.81%。保障性住宅中,对商品房冲击最大的是经适房,其次是限价房。省府给2011年下达的目标是经适房10000套、限价房3000套;这些房源在2012年将集中上市,这无疑对楼市形成巨大冲击。其中有三个现象值得关注:
  其一,由于保障房短期内供应量过大(汉中含郊县全年商品房销量约20000套),开发商与政府很可能达成降低门槛的“默契”,让经适房成为“准商品房”。
  其二,国家2012年保障房的目标是开工700万套,竣工400万套,为上年度的70%;汉中如果比照这个比例,2012年将还有7000套的保障房任务,相当于正常年份商品房总销量的35%。
  其三,当前部分商品房售价已跌破3000元/㎡,这将对经适房造成强大冲击;而且这只是降价潮的开始,到2012年后不排除大量商品房楼盘被迫降价。
  因此,由于经适房的大量上市和购买门槛的放松,2012年的楼市竞争将呈混战状态,表象有三:一是商品房之间的大战,二是经适房之间的大战,三是中低端商品房和经适房之间的大战;可以预见,这场楼市大战将会非常惨烈。
  四、“现房销售”和“停工缓建”将大量出现,楼市进入深度博弈。
  由于2012年楼市竞争将异常惨烈,而且没有足够的市场博弈期,客户很难走出观望,这将产生两种局面:一是对于许多已动工项目而言,纵使资金链再紧张但由于难以停工,所以只好熬成“现房销售”;二是对于刚动工或动工后资金链难以为继的开发商,可能会通过“停工缓建”来应对危机。这种情况当前已初露端倪,许多原本计划开工的项目后来不敢动工了,而且这种局面将在2012年将会加剧。
  面对楼市的深度博弈,我们认为开发商应注重四点:其一,如果资金实力雄厚,且产品地段好、品质高,可保持坚挺的价格;其二,如果想现房销售,不要期望过高,因为现房在汉中对销售的促进作用不大;其三,如果当前项目难以赚钱,不妨低价甩售,以便持币低价收购项目;其四,如果停工过久,要当心土地闲置超两年被无偿收回,尽管此政策国家很少认真执行过,但还是要提防。
  作为消费者,如果相中了合适的楼盘,可在其搞一些大型优惠活动时出手,而不是一味想“抄低”,这是很有难度的,而且不一定能选到自己满意的房型。另外,当前许多经适房的价格其实并不比一些商品房便宜多少,若论“性价比”则很不合算,所以如果条件具备,没必要去托关系开假证明购买经适房。
  五、“大盘时代”率先在市区到来,楼市渐入“寡头垄断”格局。
  近一两年来汉中市区的大盘日渐增多,如中青国际、汉中世纪城、汉江新城、建昌卡斯迪亚、恒大汉中城等,进入2012年后,汉中的大盘将会进一步增多。据我们不完全统计,占地在300亩以上的项目有:汉南领秀、金泰滨江花城及其后续项目、中交集团项目、汉水新城,以及保障房光辉社区等。而且许多郊县也正在迈向“大盘时代”,如洋县的灙滨春天、勉县的凯旋华府、缙颐阳光城。
  汉中市区商品房的年销售量约10000套,有10个大中型开发商就足以供应,但当前汉中市区有项目的开发商多达50个左右(含空壳公司约120个),已明显偏多。而且未来随着小幅土地的减少,房地产市场的薄利化和规范化,小规模粗放型开发商将很难生存。因此,2012年后楼市将渐入“寡头垄断”格局,小规模粗放型开发商在本轮调控中出局后将很难“东山再起”。
  “大盘时代”是房地产发展的必然趋势,“寡头垄断”是市场结构的必经周期,这是不可抗拒的。那些理念土、能力差、规模小的开发商与其被市场淘汰,还不如激流勇退,早作打算,主动转型。
  六、主要郊县住宅已供过于求,资金链断裂的开发商将会成批出现。
  倾巢之下安有完卵,中国房地产市场疯狂发展的积弊已殃及全国,即使小到县城也难幸免。汉中主要郊县基本上全部供过求,部分县2012年的楼市竞争并不一定比市区弱,尤其是勉县、南郑(周家坪)、城固和洋县四个平川县,成交低迷,降价观望,继续降价,结束观望,整个周期预计至少会持续一年左右,这段时间许多开发商的日子将相当难过,特别是产品粗糙和摊子铺得过大的开发商。
  略阳、宁强和西乡的房地产市场相对来说会稍稍好一些,但也不容乐观,因为观望是会“传染”的。略阳由于人稠地狭,供应一直不是很充足,虽有调控影响,但毕竟不及供过于求的杀伤力。宁强供过于求的迹象不太明显,但随着羌城春天、羌州新城等楼盘的推出,后市竞争日趋激烈。西乡楼市相对孤立,流入市区的客户很少,从镇巴流入的客户较多,所以境况稍好于洋县和城固。
  市场自身的供过于求,加之调控的影响,2012年中汉中主要郊县也将迎来前所未有的竞争,资金链断裂的开发商将成批出现,而能在本次市场“洗礼”中坚持下去的开发商,日后会将迎来更多的发展机遇和更多的挑战。


(此文发表于2011年12月30日的《汉中日报》上,发表时有删减;另将发表于2012年《新视界》杂志第一期“楚汉话汉中”专栏)
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