“国五条”地方细则落地前楼市没了“方向”

天汉一家亲

     作为楼市调控政策“国五条”细则出台后的首个“风向标” ,18 日闭幕的“2013上海之春房展会”却传递出楼市的不确定信息。

    从现场气氛来看,一方面,在严厉的限购和限贷调控政策下,刚性需求依旧强劲,但投资性需求已经得到明显抑制；另一方面,买卖双方仍在进行观望和试探,寄望于地方“国五条”细则落地来促进房地产市场的稳定。

    买卖双方谨慎出手3月15日-18日举行的“2013上海之春房展会”历来是国内楼市走势的“风向标” ,虽然此次展 会有逾260家中外开发商和500个国内楼盘参展,但招商、万科、保利、金地等龙头企业悉数缺席。与往年开发商竞相吆喝打折卖房不同,这次展会上优惠楼盘寥寥无几。

    房展观众段先生告诉记者,自己属于刚性需求,本想在外环外买套一手房,但是房展会上合适的房源并不多。也曾考虑过买二手房,只是担心上家会将差额20%的所得税转嫁过来。“还是先观望一段时间,等上海细则落实后房价的走势再决定是否出手”。

      不少展商也表示,目前确实没有定价,因为“国五条”细则还没有落地,在政策“真空期”里很难预判市场下一步是好是坏,或是变到什么程度。尤其是业界判断“国五条”细则实施后,二手房市场交易成本增加,可能会转移部分需求购买一手房,因此开发商目前降价动力不足。

    “末班车”过后楼市或遇冷
    “国五条”调控政策出台后,部分开发商表示将观察后期政策变化以决定定价策略,但普遍表示短期已不再有提价计划。个别开发商甚至改变销售策略,从追求利润率为主变为追求销量为主。有开发商表示,政策收紧不会导致房价立即下跌,在此前提下,保证楼盘的销路比提价追求利润率更为重要。尽管开发商提价意愿显著减弱,但北京、上海等地新房还是出现了价格上涨。

    中信建投房地产分析师苏雪晶认为,目前全国新建商品住宅库存下降趋势已经持续近两个月,供给依然不足,上海、北京等城市库存量已下降到近8个月以来的最低水平。在库存得不到补充的情况下,房价存在上涨动力。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,二季度房价可能会出现涨幅的回落,但依然会涨,三季度基本上会持平,2013年全年价格比2012年可能还会正增长。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称,因应“国五条”细则将出台,近期楼市成交出现了明显的“末班车”行情,且在地方细则落实前的“真空”时期都将是楼市成交的放量阶段。只是这一波成交高峰将会透支后期需求,未来楼市一二手房很有可能都比较冷清。

      不少开发商也担心,由于房价上涨压力持续存在,全国两会之后中央和地方政府可能会加强调控政策的力度。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“国五条”细则的发布,会给楼市走向带来不确定性。一般政策层面对于价格的影响预期在3-6个月,因此商品住宅价格在全国范围内,近期不会出现反弹。（新华）

午夜之吻

坐等房子降价，坐等白马王子能买的起房子来娶我。

汉江

老习，房子降不降，降多少全看你的了，我看好你哦

0916

                     首个“国五条”地方细则还待再“细”

      首个“国五条”地方细则在广东出台。25日晚间,广东省人民政府发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。针对备受关注的二手房20%交易所得税,广东规定将“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。
      通知要求对于房价过快上涨的地区,要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施,严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定:广州、深圳、珠海、佛山市将继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的,应立即作出调整。此前,广州的增城、从化并没有实行严格限购措施,根据国办发〔2013〕17号文中关于限购区域应覆盖城市全部行政区域的规定,意味着今后增城和从化将严格实行双限措施。
       此外,通知还要求大力推进城镇个人住房信息系统建设,2013年底前广东全省各地市房地产数据信息要实现联网。

                         三个方面有待尽快细化完善
      专家认为,广东的“国五条”细则至少有三个方面有待细化。
    一是“国五条”中规定的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”但此次广东的“国五条”细则并未明确执行时间表。来自满堂红广州公司的数据显示,截至3月25日,仅该公司在广州地区二手房的成交量已超过1000宗,是2月份的近三倍。“正是政策实施时间不明确,才导致二手房交易出现暂时井喷,其实长期来看,是不利于房地产市场健康发展的。”满堂红中国置业有限公司市场研究部高级经理周峰说。
      二是如何核定房产的真实成交价格并杜绝“阴阳合同”? 对持有年限 在五年以上的个人唯一房产能否免税?记者了解到,从2012年10月份开始,广州已经实现了房管部门与商业银行按揭系统的信息对接,房管部门通过贷款人在银行的按揭数额,可以准确掌握贷款人房屋的真实价格。
      三是广东的“国五条”实施细则如何推进差别化住房信贷政策。“国五条”要求金融机构进一步强化对借款人资格审查,预计今后借款人的征信记录、纳税证明都将作为资格审查的重要部分,严防向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。
      此外,“国五条”要求对房价上涨过快的城市,可适当提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。记者在广州采访时发现,尽管多家银行表示暂时维持二套住房贷款的首付比例不低于60%,房贷利率不低于基准利率的1.1倍,但已有一些股份制银行暂停了二套房贷审核,并明确二套房首付比例不得低于七成,未来二套房贷利率上调的可能性正在加大。

                     打好政策“组合拳”才能稳定房价预期
      采访中,多位业内分析人士坦言,其实,不管是“国五条”还是广东的“国五条”细则,系列政策都是稳定房价的“组合拳”。这其中不仅包括“限购”“限价”、税收调节等措施,还涵盖了增加小户型商品住房供应、加快保障性安居工程建设等。
      据了解,此次广东的“国五条”提出要增加中小套型普通商品住房供应,建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。同时,加快保障性安居工程建设。2013年广东全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套,新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。此外,严格执行广东省商品房预售管理条例中有关商品房预售许可管理的规定,有条件的地区将提高商品房预售门槛,并在2013年底前全省地市实现住房信息联网。
      “以上这些政策‘组合拳’都是狙击高房价的‘杀手锏’ ,只要执行得力, 就一定能够稳定房价预期,实现调控目标。”广发证券房地产分析师沈爱卿说。（新华社）