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[楼市动态] 关于汉中楼市的八大预言

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发表于 2012-2-21 09:16:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
凡事豫则立,不豫则废。未来的汉中楼市,的确不容乐观,笔者基于汉中楼市现状,结合发展规律,大胆作出八项预言。有些预言涉及的问题较具普遍性,是许多城市尤其是内陆地级市所共同面临的问题。笔者写这八大预言的目的并不是期盼能全部实现以证明自己高明,只是大家能有所准备,把损失降到最小。
    预言一:2011年,市区均价突破4000元/㎡已无可能
    汉中市区普通住宅均价自5月份以来,已经过连续4月的下跌。据我们监测,9月份的均价已跌至3775元/㎡。目前明降和暗降已成潮流,而且近期根本看不出“止跌”的因素,因此今年均价突破4000元/㎡大关已无可能,而且基本可以断定:5月份均价3957元/㎡就是今年的月度最高均价。
    预言二:2012年元旦前后,汉中更多楼盘将被迫降价
    明年春节为元月23日,距元旦较近,春节前是借债还钱的最后时机,故有“年关”之说。房地产玩的就是资金,银行的贷款,农民工的工资,是很难拖过年底的。当前虽处于传统旺季,但楼市非常疲软,而且这种疲软不可能在短期内改变;因此拖到元旦前如果再不行,那只好被迫大降价以求资金回笼了。
    预言三:2012年底,汉中较偏地段很可能出现烂尾楼
    汉中房地产市场自形成以来,基本上没有出现烂尾楼,但这种情形有可能在明年底改变。明年更多大品牌楼盘将上市,保障性住房也将大批量面市,加之严厉的楼市政策,一些地段偏、品质差的楼盘很可能因滞销而无法如期回笼资金,如果开发商资金链本身再紧张,那么就难免出现烂尾楼了。
    预言四:2013年,部分经济适用房的销售将出现困难
按照当前的建设力度,明年后期到后年,大量经济适用房将集中上市,未来经济适用房也将存在着市场竞争,因为政策并没为经济适用房的“客户”圈定楼盘,经济适用房其实也是存在市场竞争的。何况部分商品房很可能为回笼资金“价格向保障房看齐”,那么它还要受到商品房的强力挤压,从而导致销售困难。
    预言五:2013年后,一半以上本土地产商将逐渐出局
    汉中市区近年来的销量一直在100万平米左右,未来很难有大的突破。此需求量有十家中等规模的地产商就足以供应了,但据我们了解当前有项目运作的本土地产商约40多家(含未注销的“空壳”为120多家)。先前外来大型地产商看不上汉中,现在接二连三地都来了,通过明年的市场“洗礼”,2013年后一半以上将出局。
    预言六:2013年后,汉中将出现少量天价高端住宅盘
    由于房地产市场竞争越来越激烈,因此通过“差异化”开辟“蓝海”不失为明智之举,汉中高档住宅销售较好就论证了这点,如芳菲园和益丰国际。汉中作为地球上同纬度生态条件最好地区,非常宜于开发高端住宅;因此预计2013年后会有少量天价住宅上市,价格估计在8000元/㎡以上甚至逾10000元/㎡。
    预言七:2014年后,保障性住房政策将放松甚或淡出
    保障性住房是低品质住房,而且对土地资源浪费较严重,当前大量建设主要是为了缓解多年来商品房市场因调控不力所积累的社会矛盾。当2013年后经济适用房销售困难后(其它内陆城市也会基本如此),加之本轮城市化的阶段性收尾,其历史任务也基本完成,我想换届后的中央高层会考虑放松甚或淡出该政策了。
     预言八:2014年后,土地财政萎缩导致地方财政困难
    土地财政是典型的吃子孙饭,因为卖地后70年或50年内不能再卖。汉中近年来通过卖地加速了城市建设,尤其是“一江两岸”建设,成绩有目共睹。但另一方面,由于土地财政以外的“实体财政”相当有限,未来能称作汉中“经济引擎”的仅镇巴油气田和西成高铁,如果再生变,土地财政老本吃完后地方财政将相当困难。
(《新视界》31期“楚汉话汉中”专栏文章)

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