汉相地产2013年汉中楼市蓝皮书

天天向上

　　2013年是汉中楼市的“分化年”，房地产将走向“薄利时代”，许多开发商面临生死攸关的空前考验，无力坚守的开发商将纷纷淡出，实力雄厚的开发商将渐成寡头，“规范化、精细化、差异化”正成为开发商的必修课目。值此新年之际，陕西汉相房地产营销代理有限公司遵照公司传统，特发布《汉相地产2013年汉中楼市蓝皮书》。本蓝皮书以楼市热点为研究对象，共分六个部分，供社会各界参考。
　　一、“供过于求”已成为影响汉中楼市的主因，次因为政策调控。
　　据汉相地产初步统计，当前已批租土地如果全部开发后，基本上可供汉中市场10年消化。特别是未来一两年内，由于近一两年来开工量极大，但销售量却在锐减，尽管许多开发商放缓了进程，但当前市面上积压的待售存量房源仍然很多，而且随着房价的下跌和趋稳，当前几乎已没有投资性需求，一些手头有几套住宅的家庭甚至开始择机抛售，因此，“供过于求”已成为影响汉中楼市的主因。
　　至于宏观调控，除了保障房政策外，其它政策对汉中楼市的影响相当小。回想前些年的调控，对汉中楼市基本没有影响，这充分表明政策调控只是次要因素。因此，我们在进行决策时应牢牢地基于供过于求、买方市场的现实，切不可避重就轻，过于看重政策调控，更不可不切实际地期望救市政策能起到多大作用。当然，由于当前保障房已出现滞销和资金短缺，所以未来保障房建设的推进力度可能会减弱。
　　此外，未来有三大现象关注：一是随着贫富差距的拉大，纵使房价继续下跌10%，无力购房的群体大多仍然无力购房，哪怕是保障房；二是近年来汉中郊县前往市区购房的需求已释放殆尽，未来继续挖掘的空间已很小；三是汉中作为全国计划生育的先进，“80后”人口数量剧减，80后是当前刚性需求主力，这意味着未来刚性需求也将跟着大幅减少。
　　二、“十强混战”将成楼市核心看点，促销活动争奇斗艳此起彼伏。
　　在2013年，将有30多个楼盘争夺市场，其中有10个即将上市或刚刚开盘的大盘作为销售主力尤其值得关注，因此“十强混战”将成为2013年的核心看点。这10强分别是：汉水新城、中交滨江国际、智慧江岸、金色蓝镇、金泰滨江花城、汉南领秀、汉水名城阅府、东方明珠、光辉社区、滨水花苑，其中最后两个楼盘为保障房。
　　这10强的总建筑面积约为692万㎡（未来至少需8年左右消化），且以汉台区地段和大品牌及外来开发商为主，产品力普遍较好，并已逐渐差异化，但基于“供过于求”的严酷现实，总体销售压力仍非常大，因此，预计届时各种促销活动将争奇斗艳此起彼伏。除此10强外，天府茗园、明珠北苑、汉府公馆、西港星座、恒大城等楼盘也将强势加入，这将使这场楼市争夺战更加激烈乃至惨烈。
　　在这“十强混战”主导的楼市格局下，汉中楼市将会呈现四大趋势：一是中心市区和滨江西区将成为楼市热点地区，受到消费者的青睐。二是产品力差的楼盘将更难销售；客户通过“货比货”学会筛选后对产品缺陷会产生强大抗性，这是精美宣传彩页和巧妙销售说辞很难改变的，如果不愿在价格上“大出血”，将很难销售。三是放缓进度仍是许多开发商的无奈选择。四是弱小开发商开始寻求“退路”。
　　三、政策以平稳为主，“限利令”无疾而终，“房产税”绝不会来。
　　继中共十八大后，2013年3月将召开第12届人大，中国将正式由“胡温时代”步入“习李时代”。按照中国的政治文化，2013年各项政策以平稳为主，一则表示对前任的尊重，二则避免履新伊始大动作出差错。房地产亦然，以贯彻执行先前政策为主，一般不会出台大的政策。针于汉中楼市的关注热点，我们大胆预言：“限利令”无疾而终，“房产税”绝不会来。
　　“限利令”是一个反市场经济的政令，此政策只会在陕西这种保守落后的官僚土壤中出现，是一种黔驴技穷后的病急乱投医行政乱作为。而且，这趟市场经济的倒车根本开不通，原因有三：其一，成本不是静止的，一个项目通常三五年才能结束，如何计算？何时计算？其二，纵使可以勉强计算，工作量巨大，相关部门如何监管？难道又要加大编制？其三，如何杜绝成本造假？因此，此政策只会无疾而终。
　　“房产税”的确可以起到调控房地产市场和稳定税源的作用，根据中国国情没有两三年的时间根本不可能出台，因此我们坚定地断定2013年中绝不会来。原因有三：其一，房产税牵涉利益层面多而深，没半年甚至一年以上博弈期根本不可能有共识；其二，在开征前需进行一次全国性产权普查，没半年以上时间根本不可能；其三，“房叔”们会利用权力极力阻挠破坏，为自己进行财产转移预留足够时间。
　　四、在市场洗礼下，开发薄利化、规范化，产品多元化、精细化。
　　2011年的秋天，是汉中楼市的转折点，亢奋多年的楼市因调控的“最后一根稻草”彻底病下来了，从此一蹶不振，至今难以康复。面对着前所未有的洗礼，许多开发商正在走向出局，坚守下来的开发商不得不面对薄利化趋势，而且客户越来越成熟要求也越来越高，通过本轮“清理门户”留下的多为实力雄厚的品牌企业，未来竞争将更加激烈，所以必须走向规范化。
　　在先前的开发中，由于住宅社区具有开发难度小和不沉淀资金的特点，加之为卖方市场，汉中楼市普遍存在两个不良倾向：一是产品同质化程度极高，几乎全为公寓小区外加街铺；二是产品大多粗糙，规划布局、房型设计存在硬伤，景观绿化差。这也正是当前许多公寓小区销售难度极大的原因，正因此，当前许多开发商已开始特别注重产品力，一方面是多元化，一方面是精细化。
　　关于多元化，从当前的趋势来看，有如下三个特点：一是从物业形态上讲，许多开发商已不再单纯地盯着住宅产品，开始转向商业地产，包括城市综合体、酒店、写字楼等；二是从住宅产品上讲，除了普通公寓，花园洋房、联体别墅、叠加别墅、空中别墅等全都在筹划中；三是从建筑风格上讲，曾经泛滥的现代风格正在减少，欧式、中式开始增多，尤其是新古典风格和阿卡迪亚风格的增加最为显著。
　　五、9月份之前将是购房的好时机，有需求的客户应注意把握选择。
　　根据当前的供求关系和市场背景，纵观2013年，从总体上讲房价基本稳定，但会有两点细微变化：一是价差会进一步拉大，少量高尚地段的高档住宅会刷新价格纪录，而大量低档住宅仍有可能继续下跌，特别是地段偏、品质差的项目，跌破成本也并非毫无可能；二是进入9月份后，价格通常会有小涨，2013年虽不会有明显上涨，但议价要优惠的优越感肯定会削弱，选择房源的空间也会缩小。
　　因此，如果确需买房，一般来讲宜在9月份之前出手，具体可视情况而定：其一，如果要买高档住宅，而且找到了价格合适的心仪房源，那么可尽快出手，如果未找到不妨等到2014年后，因为汉中后续高档住宅会越来越多越来越好；其二，如果购买力较弱，可提前了解市场，当候选房源做重大让利时果断出手；其三，可优先考虑新盘的首批房源，因为新开盘选择多优惠力度通常较大。
　　此外，在选房时应注意四点：其一，如果不能进入套型内看房，那么一定要看“楼层平面图”，因为窗外是否有遮挡不是房型图所能看出来的；其二，看房型图时要弄清楚尺寸，算算摆家具是否浪费或局促，不标尺寸往往是为了掩盖设计缺陷；其三，沙盘的景观和建筑通常不是一个比例，看楼间距必须去现场看工地；其四，样板房装修更改过多往往表明原设计有缺陷，另外要注意家具是否“小一号”。
　　六、郊县楼市供求关系和产品品质差异较大，但会逐渐加大融合。
　　汉中各郊县因县域人口、地貌、经济、开发量等因素不同，所以楼市差异较大。其中，勉县因严重过量开发，南郑县城因严重边缘化而使购房需求大量外流，所以销售难度远大于市区；洋县、西乡大盘较多，宁强当前正在大兴土木，这三个县城的销售难度居次；略阳县城人稠地狭房源少，城固人口多而大盘少，所以销售难度较小。郊县楼市客户总量少，除价格外无论如何促销折腾，较市区更难产生效果。
　　从品质上讲，郊县楼盘大多落后于市区，这除了购买力原因外（精品≠高成本），主要取决于开发商，一般来讲，外来开发商进入较多的县因竞争较强品质会较高，如果全为本土开发商，尤其是建筑商起家的开发商，通常会把房地产开发简单地理解为“修房＋卖房”，不注重产品策划和规划设计，品质大多较差。其次是城建管理部门，有些县的管理过于宽松混乱，规划标准低，房地产产品普遍差。
　　虽然当前各郊县楼市的差异较大，但由于行政和地缘的关系，这种县域差异将通过融合逐渐缩小。原因有三：一是市场自身具有调节功能，通过两三年的市场调节，供求关系会得到扭转；二是楼市竞争不太激烈的县城，将成为县外开发商转战的目标，尤其是市场容量稍大的县；三是随着楼市竞争的加剧，开发商不得不加强学习提升竞争力，各县开发商间的观摩交流也会加强。（宁志俊）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

行动，行动

买吧，价太高，不买吧，怕又白干一年，纠结啊