房屋卖后看涨，毁约行为如何认定？

红袖添香夜读书

      基本案情：
      2011年3月，刘某因城市房屋搬迁获得拆迁安置房三套。因病需治疗费，刘某将一套120平方米的房屋以29万元的价格转让给代某，双方签订了《房屋转让协议》，签约时，代某询问刘某是否征求其妻陈某的意见，刘某表示其妻同意。代某向刘某支付定金1万元。10天后，代某向刘某支付房款20万元。余款8万元待刘某交付房屋后支付。双方就违约责任和办理房屋登转移记手续权利义务做了约定。三个月后，伍某知道刘某卖房消息，愿以35万元的价格买下。刘某见房屋涨价，便以其妻不同意为由反悔，代某坚持履行协议，双方发生争议后，一直未履行协议。

     分歧意见：
      1、刘某以其妻不同意卖房，自己单方无权处置夫妻共同财产，自己愿意承担违约责任，愿按《合同法》的规定和协议约定，双倍返还金，并退还房款及定金20万元。
      2、代某坚持要求刘某履行协议并支付违约金。理由是：自己无过错，签订协议时，刘某其妻是同意的，刘某的毁约行为违反法律规定。

      评析：
      笔者认为刘某应继续履行双方签订的房屋转让协议，并赔偿代某的经济损失。其理由和法律依据是：
      1、双方签订的《房屋转让协议》合法有效。双方签约时，刘某夫妻关系正常，代某有理由相信刘某有权处分该房产，刘某之妻未在协议上签字不影响协议的效力。
      2、代某的行为是法律规定的善意第三人，法律规定夫妻关系系存续期间，没有对财产进行分割的情况下，部分共有权的擅自处分共有财产的，一般认定无效。但例外情况是：第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分的双方共同意思的表示的，应认定为善意第三人。
      3、我国最高人民法院司法解释及《合同法》规定，优先保护善意第三人的利益。本案中，刘某和代某签订合同时，刘某表示其妻知道，可以推定出刘某卖房的行为其妻的清楚的。
      4、保护善意第三人的利益，有利于不动产的交易安全。在双方尚未完全履行协议或尚未取得房屋年有权的情况下，善意第三人可以通过司法权力保证协议继续履行，而不是让卖方在权衡房屋涨价数额大于违约赔偿的情况下肆意毁约。（金碧岩）

三个小辣椒

记住了，以后买卖夫妻共同财产，必须有对方的另一半签字。