在汉中经适房、限价房、商品房，买哪类房更好？

灰太狼

       作为一名房地产业内人士，笔者经常会遇许多“请教”， 最近咨询最多的问题集中在四个方面，可谓当前汉中楼市的四大热点，在此整理后答复如下：
　一、房价“触底”了吗？什么时候出手买房最合适？
　　从宏观上讲，房价“触底”的表征是成交量的明显反弹，从当前的成交情况来看，虽稍有回升，但还不能说已明显反弹，所以当前并未“触底”。至于什么时候“触底”，现在仍不好判定，但我认为8、9月份应该是很好的观察时间点。

　　具体到个人置业，宏观趋势只是战略思考层面，还要结合具体的楼盘和个人情况。一般来说，如果你要购买中心城区的高品质住宅，这类楼盘的“抗跌性”较强，价格下降空间较小，可待心仪楼盘搞活动时去砍砍价然后下手；如果对地段和品质要求较低，这类楼盘的“抗跌性”较差，那么可先做广泛了解和比较，等到8、9月份后再做决定，当然此间若有心仪楼盘确实在真金白银地大优惠，那么也可以考虑果断出手。

二、经适房、限价房、商品房，买哪类房更好？

　    这要视个人情况而定，如果家庭经济状况良好，我认为应该首选商品房，因为一般来说商品房的品质和物业管理要高于经适房和限价房，所以没必要为了省钱去降低生活品质，何况经适房的产权不是很完整，未来如果想出售也不是很方便。如果家庭收入较拮据，那么可考虑经适房或限价房，其中由于限价房较经适房产权更完整，所以在这二者中如果条件相当，可优先考虑限价房。!

　    如果选择经适房，要特别注意房型，许多经适房为一梯六户甚至八户，房型的通风采光性能很差，尤其是北户，价格虽然便宜些，但“暗厅”或“黑卫”的问题可能很严重，所以购买时要充分权衡，不要为省一两万的总房款过后又后悔。

　三、资金紧缺的开发商如何“过冬”？硬扛着不降价值不值？

　    当前汉中许多项目都采用了放缓开发节奏的方式来“过冬”，但对于难以放缓且资金紧缺的项目，我认为开发商应“以价换量”，硬扛意义不大。要学会动态地看待这个问题，本项目没赚到预期利润，但资金“落袋为安”后心理踏实，而且可以瞅下一波市场机会，特别是可考虑收购项目。

　　诚然，一个项目从拿地到销售开发商通常要经历千辛万苦，不能赚取预期利润情感上确实很难接受，但情感不能替代理性。当前的市场不是扛一段时间楼市就能回暖的，原因有二：一是当前汉中楼市的核心问题是供过于求而非调控，二是本次调控在本届政府任期内很难放松。因此，如果静态地看待问题，可能会很被动。

　　房地产降价潮来临，对于“抗跌性”差的楼盘来讲，历来是“先跳水跳浅水，后跳水跳深水”；当然对于“抗跌性”强且不是很缺资金的项目，完全可以不降反升以“名利双收”。其实当前已错过了降价的最佳时机，最佳时机应该是去年的8、9月份，但如果再扛对许多楼盘来讲可能要跳更深的水。

　　四、房地产的好日子还有多长？未来开发中应注意些什么？

　　当前汉中本轮城市化进程的高潮已减弱，但待开发项目和空置房积压却比较严重，加之计划生育后“80后”人群的锐减，所以即使是明年下半年后房地产复苏回暖，整个行业的市场份额和利润空间都远不如前些年。而且，未来随着市场格局的改变，特别是“寡头垄断”的形成，楼市竞争将会越来越激烈.

　　汉中开发商大多有不注重前期的习惯，尤其是做建筑起家的老板，没有“软件”投资意识，普遍不愿在拿地和钢筋水泥之外花钱，尽管这部分费用在总成本中比重很小，所以前期一般是自己进行产品策划和把关，然后选一家要价最低的设计院配合规划设计，虽未做到“地块价值的最大化”，但由于已赚钱了且因无法比较往往浑然而不知。未来随着竞争的加剧和利润的变薄，再这么不按流程进行开发可能会出大问题。

　　汉中某学者型开发商曾讲“前期少流一滴汗，后期多流几滴血”，此言极是。未来如果仍然开发一些毫无个性特色甚至有不少缺点的且充满了竞争对手的“普通公寓”，那么只能靠“价格战”来促销，除此之外的一切努力都不会起到显著作用。

(楚汉原创）