干货！教你如何选一套合适的二手房

狼子野心

　　这几天，收到一些关于二手房的买房提问。其实对于二手房这样的产品究竟该如何评判，一直以来确实市场上缺乏客观、有价值的评价，尤其是房产和“金融属性”大大挂钩的时候，有的买房人甚至自己买过的房子都没去过，拿房即交钥匙给中介，后期二手房买卖直接委托中介处理。
　　对于房产中介这个职业，其实一直是比较尊重的，也认为这个行业因为很多因素而在公众范围内存在着理解的偏差。在大家的印象中，好像中介总是满嘴跑火车，连蒙带骗，这是因为中介群体从业人数众多、入行门槛低，买房人很容易碰到不成熟的中介（真的，很多买房人遇到的中介，职业生涯不会超过半年），而成熟有货的中介往往真的业务众多而未必在一线等接单。
　　之前，在“2019买房帮”群里，很多有过买房经验的朋友都由衷的感叹：遇到一个好的中介，真的既是缘分又是运气。
　　由此，买二手房的朋友面临一个问题，和买新房相比，案场训练有素的销售员和整齐划一的买房分析，买二手房带看的中介，很少能够说清楚一个房子的优势劣势（甚至为了成交，同一区域所有的二手房，中介都无条件说好），更加无从匹配买房人的实际需求，更重要的是，选择买二手房的朋友，往往更加偏重于自住的需求，投资到成为买房动机中占比非常小的一部分，因此考察二手房、评判它的优劣，就成为买房人需要具备的能力。
　　第一步：用预算撬开区域。
　　无论是否决定买二手房，一定要先考虑清楚，为了买房，自己到底能拿出多少钱？如果买二手房，显然这个预算要做的更细致，因为二手房的最终全款清的时间和新房相比实在是太短了。
　　买二手房，除了总价外，一定要预留税费的空间，尽力选择房产证满2年的房子，之后基本上总价2%左右的税费是基本的额外费用，此外还要预留1.5%-2.4%左右的中介费用，这些费用都将影响你的实际买房计划。
　　买二手房时，根据预算主要要划分几个片区，几个片区之间主要对比的点是：
　　1、通勤；2、配套；3、前景；4、年限。
　　因为二手房自住的需求往往超越投资需求，因此通勤时间和生活配套更为重要，直接关系到生活便利性，而通勤和生活越方便的地方，未来转手的余地也越大。
　　第二步：弄清内心的真实想法。
　　等确定了几大选择区域后，基本上就是要面对内心世界，买新房的时候，买房人尚可根据规划和判断赌一把，但是二手房市场基本上是一个相对透明的市场。
　　比如新房，同样都是50万，选中交国际还是选东边的卡斯迪亚？
　　而二手房市场则不然，同一个地段的不同小区，年代、户型、物业、品牌都可能造成价格相差甚远，由此可见，在二手房市场，才更加凸显“你想要”和“你能出多少钱”之间的平衡，所以决定买二手房，更要面对自己的内心。
　　一贯主张，如果买学区房，第一梯队和第二梯队的学区房，哪怕是老破小，只要您在2年内就要用学区，完全可以买小户型，因为短期内学区的优势压倒一切（居住品质/交通/物业等），但是第三梯队开外的学区二手房就要谨慎，因为第三梯队外可替代的学校就多了，江北新区、江宁学区利好聚集的地方，随时可能积累更有实力的家长和学生群体，从而使区域暂时的最佳学校落空。
　　而如果只是为了自住，就要评估自己的职业是否长久，工作地段是否集中在某些区域（南京产业的分布还是有规律可循的），从而在工作单位通勤时间短的地方买房，尽量挑选商业集中人气旺盛的区域，即便未来房子卖出时升值缓慢，但是卖出去的时间却可以很短，在卖房这件事情上，时间也是金钱。
　　第三步：如何看懂房产网站上的参考数据。
　　一般如果有朋友问我关于二手房的事情，首先会做两件事情之后，再找中介更深一步的咨询楼盘的实际情况，最后再和买房人交流。
　　当然，因为中介从业时间的关系，比大部分买房人要更了解更多的小区，所以有时候有的二手房无需查找资料也知道小区的问题所在。
　　第一件事，在微信中搜索“楼盘名+维权”“开发商名+维权”
　　一个小区如果出现大面积的维权或不合理、质量不合格、服务不到位在媒体信息中必然存在蛛丝马迹，需要买房人去仔细的关注，假如一个楼盘交付后反映最多的是“漏水”投诉或维权，那么您后期实地考察的时候就一定要关注这个楼盘二手房源的顶、墙面、阳台边角是否有渗水、发霉等情况，同时这样的楼盘尽量不选顶层二手房购买。
　　第二件事，用第三方网站成交数据来确认报价和还价方案。
　　【以贝壳为例】
　　主要看两个数据，一个是挂牌价，一个是成交时间，如果一个小区的成交周期很长，带看次数多却迟迟不能成交，那么就可以进一步的在全网研究这个小区所有挂出的房源，比较它的楼层、户型以及装修程度，这样对于自己心仪房源的报价是否合理就有一个谱，此外，同一个小区的挂出房源多，带看多成交却低迷的，立即要前往小区实地考察周边，如果可以接受，则可以考虑进行议价（选择余地大+成交周期长）。
　　第四步：实地考察看什么？
　　到了实地考察的时候，很多朋友就会选择一个周末，看房，甚至一个周末看n套，回去全是浆糊。
　　建议，可以找一天，什么都不管，先把所有自己看上的房源全部看完，但是要记得用本子记录下看房的情况。
　　记录情况如下：
　　面积，价格，保养程度（几成新），装修程度（是否会拆装修重建），税费点，楼层，采光，噪音，大瑕疵，第一感受等
　　第一次全部看完，圈出的还不错的楼盘，可以第二次自己去周边逛逛（也可以当天确认不错的当天去独自逛逛），一看交通枢纽（公交？轨交？自驾？），二看生活人气，三看居民素质（楼道和停车场所最反映居民素质），四看群租现象是否严重（关系到小区的安全）。
　　如果可能，白天和晚间各看一次，工作日和休假日各去一次。
　　第五步：高度感兴趣的房源，至少去这几次。
　　最终确认很可能购买的二手房，建议至少要去3次：
　　第一次，中介带去的首次看房（尽量选休息日）
　　第二次，晚间约中介复看，选择晚饭时间，可以看出小区车位情况、小区入住情况、周边商业人气情况以及居住人群素质等
　　第三次，决策次数，主要单纯看房源的品质与细节，是否有漏水、损坏，不合理改装等现象。