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[前期讨论] 干货!教你如何选一套合适的二手房

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发表于 2019-9-14 07:31:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  这几天,收到一些关于二手房的买房提问。其实对于二手房这样的产品究竟该如何评判,一直以来确实市场上缺乏客观、有价值的评价,尤其是房产和“金融属性”大大挂钩的时候,有的买房人甚至自己买过的房子都没去过,拿房即交钥匙给中介,后期二手房买卖直接委托中介处理。
  对于房产中介这个职业,其实一直是比较尊重的,也认为这个行业因为很多因素而在公众范围内存在着理解的偏差。在大家的印象中,好像中介总是满嘴跑火车,连蒙带骗,这是因为中介群体从业人数众多、入行门槛低,买房人很容易碰到不成熟的中介(真的,很多买房人遇到的中介,职业生涯不会超过半年),而成熟有货的中介往往真的业务众多而未必在一线等接单。
  之前,在“2019买房帮”群里,很多有过买房经验的朋友都由衷的感叹:遇到一个好的中介,真的既是缘分又是运气。
  由此,买二手房的朋友面临一个问题,和买新房相比,案场训练有素的销售员和整齐划一的买房分析,买二手房带看的中介,很少能够说清楚一个房子的优势劣势(甚至为了成交,同一区域所有的二手房,中介都无条件说好),更加无从匹配买房人的实际需求,更重要的是,选择买二手房的朋友,往往更加偏重于自住的需求,投资到成为买房动机中占比非常小的一部分,因此考察二手房、评判它的优劣,就成为买房人需要具备的能力。
  第一步:用预算撬开区域。
  无论是否决定买二手房,一定要先考虑清楚,为了买房,自己到底能拿出多少钱?如果买二手房,显然这个预算要做的更细致,因为二手房的最终全款清的时间和新房相比实在是太短了。
  买二手房,除了总价外,一定要预留税费的空间,尽力选择房产证满2年的房子,之后基本上总价2%左右的税费是基本的额外费用,此外还要预留1.5%-2.4%左右的中介费用,这些费用都将影响你的实际买房计划。
  买二手房时,根据预算主要要划分几个片区,几个片区之间主要对比的点是:
  1、通勤;2、配套;3、前景;4、年限。
  因为二手房自住的需求往往超越投资需求,因此通勤时间和生活配套更为重要,直接关系到生活便利性,而通勤和生活越方便的地方,未来转手的余地也越大。
  第二步:弄清内心的真实想法。
  等确定了几大选择区域后,基本上就是要面对内心世界,买新房的时候,买房人尚可根据规划和判断赌一把,但是二手房市场基本上是一个相对透明的市场。
  比如新房,同样都是50万,选中交国际还是选东边的卡斯迪亚?
  而二手房市场则不然,同一个地段的不同小区,年代、户型、物业、品牌都可能造成价格相差甚远,由此可见,在二手房市场,才更加凸显“你想要”和“你能出多少钱”之间的平衡,所以决定买二手房,更要面对自己的内心。
  一贯主张,如果买学区房,第一梯队和第二梯队的学区房,哪怕是老破小,只要您在2年内就要用学区,完全可以买小户型,因为短期内学区的优势压倒一切(居住品质/交通/物业等),但是第三梯队开外的学区二手房就要谨慎,因为第三梯队外可替代的学校就多了,江北新区、江宁学区利好聚集的地方,随时可能积累更有实力的家长和学生群体,从而使区域暂时的最佳学校落空。
  而如果只是为了自住,就要评估自己的职业是否长久,工作地段是否集中在某些区域(南京产业的分布还是有规律可循的),从而在工作单位通勤时间短的地方买房,尽量挑选商业集中人气旺盛的区域,即便未来房子卖出时升值缓慢,但是卖出去的时间却可以很短,在卖房这件事情上,时间也是金钱。
  第三步:如何看懂房产网站上的参考数据。
  一般如果有朋友问我关于二手房的事情,首先会做两件事情之后,再找中介更深一步的咨询楼盘的实际情况,最后再和买房人交流。
  当然,因为中介从业时间的关系,比大部分买房人要更了解更多的小区,所以有时候有的二手房无需查找资料也知道小区的问题所在。
  第一件事,在微信中搜索“楼盘名+维权”“开发商名+维权”
  一个小区如果出现大面积的维权或不合理、质量不合格、服务不到位在媒体信息中必然存在蛛丝马迹,需要买房人去仔细的关注,假如一个楼盘交付后反映最多的是“漏水”投诉或维权,那么您后期实地考察的时候就一定要关注这个楼盘二手房源的顶、墙面、阳台边角是否有渗水、发霉等情况,同时这样的楼盘尽量不选顶层二手房购买。
  第二件事,用第三方网站成交数据来确认报价和还价方案。
  【以贝壳为例】
  主要看两个数据,一个是挂牌价,一个是成交时间,如果一个小区的成交周期很长,带看次数多却迟迟不能成交,那么就可以进一步的在全网研究这个小区所有挂出的房源,比较它的楼层、户型以及装修程度,这样对于自己心仪房源的报价是否合理就有一个谱,此外,同一个小区的挂出房源多,带看多成交却低迷的,立即要前往小区实地考察周边,如果可以接受,则可以考虑进行议价(选择余地大+成交周期长)。
  第四步:实地考察看什么?
  到了实地考察的时候,很多朋友就会选择一个周末,看房,甚至一个周末看n套,回去全是浆糊。
  建议,可以找一天,什么都不管,先把所有自己看上的房源全部看完,但是要记得用本子记录下看房的情况。
  记录情况如下:
  面积,价格,保养程度(几成新),装修程度(是否会拆装修重建),税费点,楼层,采光,噪音,大瑕疵,第一感受等
  第一次全部看完,圈出的还不错的楼盘,可以第二次自己去周边逛逛(也可以当天确认不错的当天去独自逛逛),一看交通枢纽(公交?轨交?自驾?),二看生活人气,三看居民素质(楼道和停车场所最反映居民素质),四看群租现象是否严重(关系到小区的安全)。
  如果可能,白天和晚间各看一次,工作日和休假日各去一次。
  第五步:高度感兴趣的房源,至少去这几次。
  最终确认很可能购买的二手房,建议至少要去3次:
  第一次,中介带去的首次看房(尽量选休息日)
  第二次,晚间约中介复看,选择晚饭时间,可以看出小区车位情况、小区入住情况、周边商业人气情况以及居住人群素质等
  第三次,决策次数,主要单纯看房源的品质与细节,是否有漏水、损坏,不合理改装等现象。

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