楚汉谈汉中房市：从2011年数据看2012年汉中楼市

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      2011年元月10日，汉中市房产交易中心通过新闻的形式向社会发布了2011年中心城区的相关楼市数据，其中有4组数据特别耐人寻味，笔者整理如下：

1、新开发面积144.53万㎡（其中经适房42.83万㎡），签约面积76.17万㎡；

2、签约成交面积同比下降27.22%，签约成交套数同比下降30.3%；

3、商品房均价3712元/㎡，经适房均价2727.3元/㎡；

4、一手房成交7657套，二手房成交2030套。

      在此，笔者特针对这4组数据，并结合近年来市区楼市的销量和售价，可得出4个对应结论和2个延伸结论，分别如下：

一、2011年库存新房至少需11个月消化

       2011年的新开发面积减去签约面积为68.36万㎡，这表明当前库存待售新房“至少”为68.36万㎡，因为此数据并未减去2010年所开发但当年未售出的房源。如果用按2011年的平均销售速度计算（76.17÷12＝6.35），要消化这些库存房源约需10.77月，由于以上数据中并未计算2010年的库存量，所以说至少需11个月。而且2011年上半年的市场行情并不差，如果2012年大部分时间延续2011年下半年的行情，那么这些库存量根本不是11个月能消化的。

二、2011年签约房型平均面积增大4.4%

和2010年相比，2011年签约面积和套数均有大幅下降，按面积计为27.22%，按套数计为30.3%，换言之2011年72.78%的销售面积占了69.7%的销售套数，由此可以推算出签约房型面积增大了4.4%。这表明2011年中偏大的户型销售较多，但这并不等于大户量就畅销，这只能说明2011年中价格敏感性高的中低收入者加入了“观望阵营”，让偏小的户型销售大量减少。因此，未来在进行产品策划时，仍不可盲目地追求偏大户型。

三、商品房和经适房均价相差近1000元/㎡

       2011年成交商品房均价3712元/㎡，经适房均价2727.3元/㎡，相差984.7元/㎡（也即近1000元/㎡）。从市场实际来看，2011年中商品房的价格区间进一步加大，大部分房子集中在2800－4800元/㎡之间，经适房的价格区间较小，一般集中在2500－3300元/㎡之间，由于一些商品房的价格低于许多经适房，这使得经适房和商品房跨越各自属性，开始在市场中混战。在2012年中，预计这种混战会更加激烈。

四、汉中二手房市场的路还很长

从2011年一手房和二手房的成交套数上看，一手房成交7657套，二手房成交2030套，二手房只占一手房的26.5%。2011年二手房成交套数仅下跌了6.15%，远小于一手房的30.3%。由此可见，在正常年份，二手房的交易量估计只占一手房的20%左右。从房地产发展的趋势来看，二手房的交易量会不断增大到超越一手房的交易量，如香港早已大大超越，上海和北京等均已超越，因此，未来汉中二手房市场还有很长的路要走。

五、汉中楼市的真实需求已现颓势

　　通过与历史数据比较可以发现，2011年汉中市区成交量比2005年的79.53万㎡还略小，已跌回到6年前。诚然，这与房地产调控、舆论引导、民众观望等因素都是分不开的，但我们不得不严肃认真地思考如下三点：

其一，2011年是经适房大量上市的第一年，而且购买门槛几乎已不存在，但销量并没因此“井喷”，对挽救楼市颓势几乎没起到什么作用。

其二，从2005年之后，楼市成交量一直起起落落，此间始终未突破2007年的112.59万㎡，就连震后本该销量大增的2009年也未突破100万㎡。

其三，如果将2005年倒退30年，恰好是1975年，因计划生育闻名全国的汉中当时已开始了极其严厉的政策，此后出生的人明显减少，表现在当前就是婚房刚需的急剧减少。当前1982年出生的人也已30岁，未来需求当然就降下来了。

六、汉中房价近一两年内上涨乏力

      首先声明两点：一是这里所说的“房价”指均价，并非针对个案，如若具体到个案，未来随着高端产品的陆续面市，必然会不断刷新价格纪录；二是如果出现大的通货膨胀则例外。为什么说“上涨乏力”？原因有二：其一，当前已呈“供过于求”态势，未来需求难以突增；其二，汉中已批租待开发的土地量很大，据我们不完全统计建筑面积已逾600万㎡，可供汉中6年消化；其三，汉中当前“空置率”已较高（可从“亮灯率”上略见一斑），市场不景气后一些炒房客可能为启动资金而抛售，这不但会加大供应量，而且会拖低价格。