汉中市区人口不到50万楼市面临“史上最严”大考

流年大利

     再次注意到经济和楼市专栏作者西峰先生，在雪球发起的2015年春节期间回乡楼市见闻征集，我大致浏览了一下，都是活生生的网民对身边楼市实打实的真实记录，委实难得。(见：回乡楼市见闻之汉中:下降通道http://0916001.com/thread-20472-1-1.html)比起平日里，我们目之所及——环比同比、一线二线三线四线云云，全是一堆干巴巴的数字或大而无当的叙述，要精彩可读得多。

     我觉得，对于网友而言，见闻录最大的意义乃在于，见闻录所涉的城市，完全可以作为投资决策的参照物。比如看看，这个城市的区位如何，距离城市群、特大城市或者区域中心城市的距离有多远，这是一个最重要的参照物。2014年底，到外滩大约四十公里的上海松江90平精装170万左右。你就得估摸了，你要投资的项目或者购买的房子比起上海松江的区位如何，你所在的城市和上海这个超级特大城市的量级有多大的差距。

     再如浙江嘉兴，地处杭嘉湖平原，与上海、杭州、宁波、绍兴、苏州等城市相距均不到百公里。这应该着眼于一个特大城市群了。这样一个城市，近几年的商品房成交均价均维持在7600-7700元/平米左右。作者说，“2009年底基本上就是那个价了”。你所在的区位比起嘉兴如何？从城市群的概念而言，能够与长三角相提并论的，目前大概只有珠三角、环渤海了。环渤海自然条件还要差一个档次。其余武汉、长株潭、沈大、海西、成渝城市群啥的，如果也用这个条件去对比房价，那应该至少是10年以后的事情了。城市群比单纯的特大城市，更有说服力，因为城市群的形成，往往更多来自于自然禀赋、经济规律、人口数量。

      见闻录里涉及不少中西部县城。湖北应城，全县人口约70万，中心市区人口约25万左右，市区均价4200元左右。没有全国性的大开发商，最高楼楼为古城新都，没有新房，二手房在5000至6000左右，最便宜楼盘瑞丰国际城约3800元。房价比周边京山、安陆、云梦、汉川、地级市孝感还要高，市区人口为周边乡陈河、杨岭、义和、杨河等乡镇搬过来的，婚房为主力（没有房讨不到老婆），东边四里棚、化工、长江等经济发达地区离武汉离近，人口往武汉迁移较多。我用百度测距量了一下湖北应城距离武汉市中心的距离，大约80公里，位于江汉平原中部，地理位置算是不错的了，平均房价却和我的老家县城房价差不多。大约中西部地区，很多县城房价基本上都在4000元左右，开发商以土著为主，买房人的结构也大体相似。所以，如果从投资意义上而言，如今县城的房价水平，基本上没有多大的潜力可言。

      地级市呢？

      湖南郴州市，整个人口大概500万不到，市区人口80万左右，武广高铁有站，到深圳2个小时。矿产资源很丰富，市内没有大型企业，近些年承接了部分沿海转移过来的电子产业。楼市均价在4000-5000。

      湖北咸宁市，湖北南大门，辖区人口243万，市区人口约40-50万，现在普通住宅价格2500-3200，别墅价格4000-5200，商铺价格区分比较，专业市场3200-5000，其它商业8000-15000。湖南岳阳，辖区人口550万，市区人口60-80万，房价3000-5000多元。

      陕西汉中，市域人口380万，市区人口50万不到。GDP总量不到千亿，典型的内陆四线地级市。房价2008年从2000左右启动，2012年到达顶峰，均价在3800左右，市中心区接近5000。

      一个普遍的现象是，中西部地区县级、地市级城市，从2014年到现在，房价基本上都在下降过程中，降幅有限，基本上算是稳中有跌吧。户均拥有两套或者更多的房产，几成普遍现象。

      比起上述城市所在区域、人口、经济发展水平、房价，你的家乡所在的城市，或者你所居住的城市，房价处于一个什么样的阶段，自然应该也可以八九不离十了。

      西峰先生在一篇文章《抛开偏见，什么驱动了楼价的增长》里述及决定房价的关键性因素，我深以为然。“其中最主要的大致包括：经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。”

       用这些因素去权衡你的投资项目或者投资置业的私人物业，价位又当如何呢？

大王派我来巡山

狼何的来?暴风雨何时来？

采姑娘的小蘑菇

你看问题是站在老百姓的角度，国外也许会对，可是你活在中国，所以你说的肯定是错了。

行动，行动

马上全国房价都要跌，政府救市只是杯水车薪，难以长久，汉中经济增长所依赖的实体经济薄弱，美元加息，剪羊毛是迟早的事

面皮地干活

我也想房价下跌可是么跌多少啊，一直观望中

麻辣隔壁

估计就在两年之内，房地产泡沫终将破灭，汉中四线城市受影响会很大，但是城市化进程尚未完成，房价回升至少等到泡沫破灭的三五年以后。