汉相地产2012年汉中楼市蓝皮书

清风明月

2012年是汉中楼市的“转折年”，此过程可谓“波澜壮阔、跌宕起伏、风云变幻、惊心动魄”。值此新年到来之际，陕西汉相房地产营销代理有限公司通过充分的研究，特发布《汉相地产2012年汉中楼市蓝皮书》。本蓝皮书以热点问题为研究对象，以行政手段较合常理为预设前提，共分六个部分，供社会各界参考。 　　一、买方市场正式到来，普通商品住宅市场竞争将异常残酷。
　　买方市场最本质的特征是“供过于求”。前几年由于房子紧缺带来房价上升，加之投机炒作产生的“虚假需求”和惧怕大涨价产生的“超前需求”（如给未成年子女“囤房”），以及信息不对称对民众的忽悠，导致房地产市场病态亢奋，各行各业的老板一窝蜂地转型作开发商。经过这几年的疯狂发展，目前汉中楼市已供过于求；而且存量房数量庞大，这可从许多“次新房”小区的“亮灯率”略见一斑。
　　据我们不完全统计，当前市区已取得土地使用权的待开发商品房用地，至少可供汉中6年消化，这还不包括保障性住宅对客户的分流。而一些郊县的形势也并不容乐观，如勉县仅前4个大盘，待开发的商品住宅（不含已售住宅和商业部分）就有100多万平米，足够勉县7年消化，这还不包括近20个小盘和大量的保障性住宅。由于后市无利可图，先前炒房者可能为启用资金而抛售，这将加大供应量。
　　由此可见，汉中楼市的买方市场已正式到来，而且它的到来除了与保障房的强力建设外，与其它调控政策关系很小，因此“供过于求”正成为汉中楼市最核心的病因。2012年是买方市场的第一个年头，这一年市场竞争将会异常残酷，而且即使2013年以后市场转好，再也不可能像2010年以前那样疯狂好赚钱了。
　　二、宏观调控持续进行，等待“救市”可能失去“自救”时机。
　　多年来由于调控不当，房地产业已成为中国社会矛盾和经济问题最集中最激烈的领域。2012年是中共十八大换届年，从当前的政情和中国的惯例来看，2012年继续进行调控基本上是铁定的，而且本轮调控至少会持续到2013年的春天。在这期间，除非中国经济出现严重问题，否则根本不可能放松房地产调控，而中国经济出现严重问题的可能性几乎不存在，所以放松房地产调控的可能性也几乎不存在。
　　这种局势地方政府虽不乐见但却不能左右；在顺境中长大的本土开发商如果还在坐等政府“救市”，那么很可能失去“自救”时机，把自己推向更加被动的境地；更何况“供过于求”的核心病因也不是轻易能救的。其实当前已错失了“自救”的最佳时机，再拖只能是“错上加错”；尤其是产品力弱、资金链紧张的开发商，若仍死守计划经济时代“成本＋利润＝价格”的定价思维，那只会越拖损失越大。
　　根据我们应对逆市的经验，我们认为当前开发商应注重三点：一是不要认为做生意必须要赚钱，有时为赢得以后的市场机遇或防止亏得更多暂时亏一些是很值得的；二是资金链紧张、产品力较弱的开发商绝不能“硬扛”，硬扛只会让自己落到万劫不复的境地；三是如果要降价，一定讲究策略，要注意一次到位、大张旗鼓，挤牙膏、遮遮掩掩会让促销“失灵”。
　　三、全市经适房“商品房化”，商品房和经适房间的混战将打响。
　　汉中自2011年5月份后，保障房建设力度空前，各大项目动工仪式此起彼伏。截至10月底，在建保障性住房29994套217.03万㎡，分别占目标任务的109.47%和114.81%。保障性住宅中，对商品房冲击最大的是经适房，其次是限价房。省府给2011年下达的目标是经适房10000套、限价房3000套；这些房源在2012年将集中上市，这无疑对楼市形成巨大冲击。其中有三个现象值得关注：
　　其一，由于保障房短期内供应量过大（汉中含郊县全年商品房销量约20000套），开发商与政府很可能达成降低门槛的“默契”，让经适房成为“准商品房”。
　　其二，国家2012年保障房的目标是开工700万套，竣工400万套，为上年度的70%；汉中如果比照这个比例，2012年将还有7000套的保障房任务，相当于正常年份商品房总销量的35%。
　　其三，当前部分商品房售价已跌破3000元/㎡，这将对经适房造成强大冲击；而且这只是降价潮的开始，到2012年后不排除大量商品房楼盘被迫降价。
　　因此，由于经适房的大量上市和购买门槛的放松，2012年的楼市竞争将呈混战状态，表象有三：一是商品房之间的大战，二是经适房之间的大战，三是中低端商品房和经适房之间的大战；可以预见，这场楼市大战将会非常惨烈。
　　四、“现房销售”和“停工缓建”将大量出现，楼市进入深度博弈。
　　由于2012年楼市竞争将异常惨烈，而且没有足够的市场博弈期，客户很难走出观望，这将产生两种局面：一是对于许多已动工项目而言，纵使资金链再紧张但由于难以停工，所以只好熬成“现房销售”；二是对于刚动工或动工后资金链难以为继的开发商，可能会通过“停工缓建”来应对危机。这种情况当前已初露端倪，许多原本计划开工的项目后来不敢动工了，而且这种局面将在2012年将会加剧。
　　面对楼市的深度博弈，我们认为开发商应注重四点：其一，如果资金实力雄厚，且产品地段好、品质高，可保持坚挺的价格；其二，如果想现房销售，不要期望过高，因为现房在汉中对销售的促进作用不大；其三，如果当前项目难以赚钱，不妨低价甩售，以便持币低价收购项目；其四，如果停工过久，要当心土地闲置超两年被无偿收回，尽管此政策国家很少认真执行过，但还是要提防。
　　作为消费者，如果相中了合适的楼盘，可在其搞一些大型优惠活动时出手，而不是一味想“抄低”，这是很有难度的，而且不一定能选到自己满意的房型。另外，当前许多经适房的价格其实并不比一些商品房便宜多少，若论“性价比”则很不合算，所以如果条件具备，没必要去托关系开假证明购买经适房。
　　五、“大盘时代”率先在市区到来，楼市渐入“寡头垄断”格局。
　　近一两年来汉中市区的大盘日渐增多，如中青国际、汉中世纪城、汉江新城、建昌卡斯迪亚、恒大汉中城等，进入2012年后，汉中的大盘将会进一步增多。据我们不完全统计，占地在300亩以上的项目有：汉南领秀、金泰滨江花城及其后续项目、中交集团项目、汉水新城，以及保障房光辉社区等。而且许多郊县也正在迈向“大盘时代”，如洋县的灙滨春天、勉县的凯旋华府、缙颐阳光城。
　　汉中市区商品房的年销售量约10000套，有10个大中型开发商就足以供应，但当前汉中市区有项目的开发商多达50个左右（含空壳公司约120个），已明显偏多。而且未来随着小幅土地的减少，房地产市场的薄利化和规范化，小规模粗放型开发商将很难生存。因此，2012年后楼市将渐入“寡头垄断”格局，小规模粗放型开发商在本轮调控中出局后将很难“东山再起”。
　　“大盘时代”是房地产发展的必然趋势，“寡头垄断”是市场结构的必经周期，这是不可抗拒的。那些理念土、能力差、规模小的开发商与其被市场淘汰，还不如激流勇退，早作打算，主动转型。
　　六、主要郊县住宅已供过于求，资金链断裂的开发商将会成批出现。
　　倾巢之下安有完卵，中国房地产市场疯狂发展的积弊已殃及全国，即使小到县城也难幸免。汉中主要郊县基本上全部供过求，部分县2012年的楼市竞争并不一定比市区弱，尤其是勉县、南郑（周家坪）、城固和洋县四个平川县，成交低迷，降价观望，继续降价，结束观望，整个周期预计至少会持续一年左右，这段时间许多开发商的日子将相当难过，特别是产品粗糙和摊子铺得过大的开发商。
　　略阳、宁强和西乡的房地产市场相对来说会稍稍好一些，但也不容乐观，因为观望是会“传染”的。略阳由于人稠地狭，供应一直不是很充足，虽有调控影响，但毕竟不及供过于求的杀伤力。宁强供过于求的迹象不太明显，但随着羌城春天、羌州新城等楼盘的推出，后市竞争日趋激烈。西乡楼市相对孤立，流入市区的客户很少，从镇巴流入的客户较多，所以境况稍好于洋县和城固。
　　市场自身的供过于求，加之调控的影响，2012年中汉中主要郊县也将迎来前所未有的竞争，资金链断裂的开发商将成批出现，而能在本次市场“洗礼”中坚持下去的开发商，日后会将迎来更多的发展机遇和更多的挑战。


（此文发表于2011年12月30日的《汉中日报》上，发表时有删减；另将发表于2012年《新视界》杂志第一期“楚汉话汉中”专栏）