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[房贷相关] 汉中重启“商转公”稳楼市西安会否跟进?

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发表于 2022-9-29 08:21:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
  汉中市也加入了房贷“商转公”的大军中。
  9月24日,“汉中发布”发文称,为稳住经济大盘、促进消费增长、纾解还款压力,经市住房公积金管委会审议通过,从9月5日起该市重启“商转公”贷款业务,有效期2年。
  作为汉中市“稳楼市”组合拳中的一环,汉中市此举节省了购房者的成本,同时也在一定程度上刺激需求加速入市,符合“房住不炒”的主基调。在汉中市重启“商转公”的同时,对于西安何时能重启该政策的呼声也越来越高,不过从官方目前的态度来看,该政策短期内无望重启。
  政策连续调整
  选择在此时重启“商转公”业务,汉中市表示主要是有以下两点原因:“一是由于部分职工之前在购买住房时不满足住房公积金贷款条件,无奈选择了商业性个人住房贷款,随着住房公积金缴存范围不断扩大,现在这部分职工已经具备公积金贷款条件,把商业性个人住房贷款转为公积金贷款的愿望愈发强烈;二是今年汉中市住房公积金资金使用率处于安全合理范围,当前资金流动性充足,已具备开展此类业务的条件。”
  58安居客房产研究院分院院长张波对记者分析道:“商业贷款转公积金贷款,其目的很直接,因为商贷和公积金贷款之间的利差比较大,即便是今年LPR调整之后,最低的商贷利率也比公积金贷款利率要高出不少,因此通过商转公的方式,还是可以有效降低购房者的还款压力。”
  汉中市住房公积金管理中心政策法规科科长焦本禄说:“当前商贷利率一般是4.5%左右,而公积金贷款现执行5年内首套房年利率2.75%,5年以上首套房年利率3.25%,二套房上浮10%的优惠政策,相对来说还是比较低的。在现行经济环境下,这个政策的出台能有效减轻职工的还款压力和购房成本。”
  值得一提的是,这并不是汉中市第一次调整公积金政策。2022年7月份,汉中市即发布了《关于调整住房公积金贷款首付比例的通知》(下简称“通知”)。根据通知,首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的,首付比例不低于20%;购买非普通住房(144㎡以上)的,首付比例不低于25%。
  连续的政策调整凸显出汉中“稳楼市”的诉求。作为四线城市,在此轮市场调整中,汉中楼市的成交量与成交均价均呈现出走低的趋势。根据汉中市“互联网+房产”信息服务平台数据,2022年上半年汉中全市新房成交9170套,成交均价4913元/㎡;2021年上半年,汉中全市新房成交9940套,成交均价5758元/㎡。
  对于“商转公”提振楼市的效果,中国指数研究院分析认为,整体来看,短期“商转公”惠及的人群或有限,对提振市场需求的直接效果亦有限。
  西安“商转公”短期无望
  在汉中时重启“商转公”的同时,对于西安何时能重启“商转公”的呼声也越来越高。
  2017年4月10日,西安住房公积金管理中心制定了西安个人住房“商转公”贷款操作规程,西安“商转公”贷款开始试行,然而在5个月之后,该业务便停止运行。如今,面对商贷利率的持续下滑,在利率高位上车的购房者对“商转公”的诉求愈发强烈,然而事实却是:西安短期内难以重启“商转公”业务。
  近日,在人民网地方领导留言板上,有网友问:“西安什么时候能恢复商转公?”对此,西安市住房公积金管理中心回复道:针对您的情况,建议您通过提取公积金来缓解商业贷款的还款压力。下一步,我们将在“房住不炒”的前提下,按照中央及省、市决策部署,结合西安市房地产市场发展及调控情况,积极进行政策调研,更好的满足公积金缴存职工合理购房需求。
  中国指数研究研究分析认为,“商转公”同时受到多方限制,首先需取得房产证后方可办理,对于近两年在房贷利率较高时购房的居民,或未满足办理条件;其次,受当地公积金资金运转情况所限,如洛阳规定,在公积金贷款个贷率连续三个月低于85%时可开展“商转公”,连续三个月高于95%时暂停;另外,部分城市需提前还清商业贷款,对还款人短期资金带来一定压力。
  公积金资金余额方面,西安住房公积金年报显示:2021年,西安发放个人住房贷款1432.79亿元,贷款余额968.52亿元,个人住房贷款余额占缴存余额的82.3%。相比之下,2021年无锡个贷率为96.54%,武汉为94.44%,青岛为83.6%,均高于西安。
  对于西安“商转公”重启的难点,中指研究院西安分院研究总监支家骏指出,商转公业务的重启,还需要银行、不动产登记中心、公积金中心等部门的配合。
  虽然难以重启,不过西安也于年内提高了公积金贷款额度,降低了首付比例。根据西安市住房公积金管理中心5月28日发布的《关于调整个人住房公积金贷款政策有关事项的通知》,当前,西安市单缴存职工贷款最高贷款额度为65万元,双缴存职工贷款最高额度为85万元。
  同时,缴存职工第一次申请个人住房公积金贷款,购买住房面积在144平方米及以下的,首付比例不低于20%;购买住房面积在144平方米以上的,首付比例不低于25%。缴存职工第二次申请个人住房公积金贷款的,购买面积同上,首付比例分别不低于25%和30%。(原创:中国房地产报 石青玲)
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