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[房贷相关] 房贷是“越长越好”还是“越短越好”?银行员工:不少人白白送钱

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发表于 2020-1-27 23:39:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  在国人的观念里,有房才有家,所以,我国房子自有率相比其他发达国家都要高出不少,当然,随着房价不断上涨,年轻人的购房压力也越来越大,不少人需要动用六个钱包才能凑足首付款,这还算幸运的,不少人想尽办法也不一定能借到那么多钱。在中国,完全通过自己能力买房,从某个方面说,应该属于成功人士了。
  在买房过程中,能够全款买房的人毕竟是少数,我们大多数人免不了要向银行按揭贷款,申请贷款期限一般在10-30年居多,虽然需要背负这么长时间的还款压力,但可以早买早住,结婚、生子、上学都不会受到耽误,相比暂时拿不出首付买房的人来说,他们已经无疑是幸福的。
  向银行按揭贷款,很多人认为,不就是向银行借钱吗?跟着熟悉的操作流程走不就可以了吗?所以,买房时,买房者一般就是按照开发商或者房产中介的要求,指哪打哪,让签字就签字,让按手印按手印,让交首付款就交首付款,而对于在办理房贷过程中需要注意些什么,应该怎么选择,自己可能一无所知,甚至于自己开始还款的时候才向周围人问:我办理得对不对?这种方式划算吗?当业内人士点拨时才发现选错了,让自己白白损失血汗钱。
  大家都知道,房贷按揭主要就两种形式:一是等额本息,另一个是等额本金,在同等条件下,等额本息比等额本金利息要多出百分之二十几,贷款100万,利息总支出要多出十多二十万,这一个差别可能有部分人懂,也有不少人不知道而在这方面就已经吃了亏。
  还有一点也非常值得注意,受传统观念影响,一些购房者在选择贷款周期的时候存在误区,不希望长期欠银行的钱,房贷按揭期限往往就选择很短的时间,比如5年、10年,最多15年,导致各项支出能压缩就压缩,精打细算,搞得自己生活很压抑。实际上,在选择还贷期限上是很有讲究的,这就是本文主要阐述的问题。房贷是“越长越好”还是“越短越好”?银行一线员工:不少人白白送钱。
  第一、假如买房纯投资的话,房贷期限该如何选择?
  随着楼市调控深入,炒房团逐步绝迹,但以保值增值为目标的投资者还是有不少,这也是没办法的事,因为现在比较靠谱且门槛适合普通老百姓的投资渠道几乎难找。买房投资与刚需自住买房有着本质区别,投资买房就是为赚钱,所以必须考虑买房以后成本支出问题,尽可能做到利润最大化。主要分两种情况:
  一是在资金允许的情况下,尽量选择全款。这是基于现实情况,我们知道,无论房价如何涨,市场上都是不缺房子的,所以买房相对容易,不过,想转手的时候就不会那么容易,即使找到接盘客户,如果你房子本身有贷款,相对来说手续就比较麻烦。而且最重要的是,现在我们很难找到安全可靠并能跑赢贷款利率的投资项目,如果你能全款却还着月供,很明显会吞噬一部分利润,不能做到利润最大化,而且,等你转卖房子需要提前还贷时,一般还会再交1到3个月的违约资金。所以,在充足资金时应尽量选择全款。
  二是不能选择全款,需要按揭部分贷款,或者即使有全款能力,但由于经商等需要资金周转,你可以留一部分资金,剩余欠款可向银行按揭贷款。看到这里就要注意了,如果有银行愿意给你“等额本金”还款方式,你首选等额本金,道理就不说了。但很多时候,银行只给你“等额本息”还款方式,此时,你应采取“长贷短还”方式,即在申请贷款时,尽量把年限拉长,比如能申请30年就30年,然后在短期内把钱还清,如1-2年内,这是利润最大化优选方式。
  第二、假如刚需自住买房,房贷期限是“越长越好”还是“越短越好”?
  前面我们已经提到,在按揭贷款的两种方式中,在同等条件下,等额本金总支出利息要比等额本息方式少很多,所以,市面上不少人会选择等额本金,即使在还贷前期背负巨大的还款压力情况下。无论是等额本金,还是等额本息,两种方式都有一个共同点:贷款时间越长,利息总支出越多,反之越少。下面先举两个例子对比:
  由于现在大多数人使用的还贷方式为等额本息,我们就以等额本息为例,首先来看看贷款10年与贷款30年差别到底在哪里?设置一个条件:假如按揭房贷100万元,贷款利率按最新的基准利率4.9%,计算结果如下:
  1.采取等额本息按揭房贷10年:
  由图可知,100万房贷,在基础利率条件下,10年时间总共还利息26.69万元,利息还可以,对于很多刚需购房者来说,差不多还是能接受,这对于后续经济收入较高的家庭来说,采取这种方式可以少支出不少利息,并且能早早摆脱房奴生涯。
  2.采取等额本息按揭房贷30年:
  从上面可知,100万房贷,同样在基础利率条件下,整个30年还贷期的利息是91.06万元,足足比10年期利息高出近65万元,基本上接近本金。对于刚需购房者来说,考虑到后续的还贷能力,这也是一个无奈的选择。
  表面上看,按揭贷款10年要比30年省了一大笔利息,这也是不少,购房者宁愿顶着还款压力而选择贷款时间越短越好的主要原因之一,但是,房君在此提醒,表面上如此,实际并不是这样,如果把M2这一因素加进去考虑,结果就完全不一样。
  举个例子,1999年M2与GDP比值为1.33,20年后的2018年M2与GDP的比值为2.02,换句话说,M2与GDP比值逐步扩大,说明钱的购买力下降,比如20年前一斤水果1元,现在就要3元,购买力差很多。如果按照过去的贬值速度,贷款30年后的100万,可能仅仅相当于30年前的25-30万。
  以上,房贷100万本金贷30年的91万利息,可能相当于现在的20-25万元,相比贷10年26万的利息,是不是还赚了?更别说这么长时间。这就是为什么业内人讲:“房贷是给普通人一生中最大的福利,能贷多久,就尽量贷多久”的原理所在。换句话说,如果贷款年限短了,就是给银行白送钱了。

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