2017年汉中楼市蓝皮书

笑花主人

       前言：按照惯例，值此辞旧迎新之际，陕西汉相房地产营销代理有限公司特第7次发布旨在预测汉中楼市走势的蓝皮书，以体现专业精神，为社会各届尤其是开发商和购房者提供决策参考。

       2015年是汉中楼市的“涅槃年”，2016年是汉中楼市的“转型年”，2017年是汉中楼市的“更新换代年”。汉中楼市在经历连续4年的低迷后，2016年已有好转，并逐渐走向健康。2017年，注定将是汉中楼市具有“里程碑”意义的一年，汉中楼市将发生许多新变化，如何变化？开发商、消费者及相关行业应如何面对？在此，我们围绕热点展开论述，并郑重提出七大观点。

       一、购房时机：“刚需”立即买，“刚改”尽快买，“豪宅”客户再过一两年入市，买商铺看好了再买

     “购房时机”是广大市民最关注的问题，故而首先叙述。对于“刚需”客户来讲，由于急需住房，应立即购买，因为再等会加大租房成本或忍受极差生活品质，何况房价在缓涨，越等越贵。对于“刚改”客户来讲，由于房价在上涨，所以应尽快购买，但不宜草率，因为房价涨得较慢，还是应该遇到较喜欢的房子再买较合适，但最晚不要拖过2018年8月。对于豪宅客户来讲，可再等一两年再考虑，因为当前选择面过窄，正在开发的大量豪宅过一两年便会纷纷上市，届时容易选到心满意足的产品；但考虑到豪宅地段的不可复制性，建议最晚不要拖过2020年年底。

       对于商铺客户来讲，一般来讲，如果不急用，可以不用急着购买，因为下一波会推出大量待售商铺。但商铺特殊性较强，如果开发商急于用钱进行低价跑量，如果地段非常稀缺，或因重大市政规划可以预期升值，还是应立即购买。汉中商铺的投资回报率很低，静态计算，通常在30年左右；按理论不值得购买，但中国国情特殊，人民币贬值非常快，相对于股票、银行储蓄等其它投资方式，还是将纸币转化为商铺更保值和放心些，否则你的钱只会越来越不值钱。

       二、竞争态势：汉中楼市已进入“全产品线竞争”时代，商业地产、高端住宅地产竞争加剧

      由于商业地产的落后，高端住宅的缺乏，所以在2016年前，汉中楼市主要是中低端住宅产品的竞争，经过几年的“盘整”，特别是中低端住宅市场连续4年的低迷，将许多开发商已逼入商业地产及中高端住宅领域，从而使汉中楼市进入了“全产品线竞争”时代。由于前阶段转型的开发商过多，所以下阶段商业地产的竞争会非常激烈，甚至有些惨烈，利润期望值势必将会大打折扣；其次是高端住宅市场，也将面临前所未有的较大竞争。

      据汉相地产代理调查，2017年汉中市区将新推出商业逾50万㎡，加上先前的存量，估计近100万㎡，体量是非常大的。另外，下阶段汉中将会出现10个左右的高端住宅区，如缙颐玫瑰庄园、临湖御墅、竹园圣江悦、大华尚府、龙岗国际温泉度假区、龙岗一品，以及兴汉新区高端住宅区等，竞争将会非常激烈。

      三、产品结构：需求结构已发生重大变化，开发商应前瞻性地做好产品调整以顺应市场需求

      前三五年，由于房价偏高，汉中楼市的主力需求是两室户，近三五年房价走低而收入缓涨，以及“二胎”的开放等政策，市场需求已发生重大转变，三室户已成为绝对主力需求，另外客户对过偏地段、过低品质或存在“硬伤”房源的抗性非常强大，已不是每平米少三五百元能消除化解的，而这在“薄利化”时代是致命的，因此开发商应前瞻性地做产品的调整，具体来讲，应注意如下三点：

       其一，预计未来两年市场对户型的需求比会过渡为：两室及以下约20%（其中一室户2%左右，主要是老人住或出租型），三室户约65%，四室户及以上约15%（其中花园洋房、别墅等5%）；

       其二，未来“一单元两户或三户”、南北朝向将成为主力楼型，一单元五户甚至更多，东西朝向，会彻底淘汰，另外没有坡屋顶或附送大露台的顶楼必将滞销；

       其三，客户对较偏地段的抗性会加大，在这种地段开发普通住宅一定要谨慎，为规避市场风险可推后待周边成熟后再开发。

此外，汉中当前较流行“横厅”（客厅和餐厅东西向排布）设计，这种设计很具“展示性”，但“实用性”差，影响南北通透的设计，室内不好布局，不符合汉中人生活习惯，故而希望慎重。

       四、政策环境：预计年内省政府会对陕南移民搬迁政策进行重大调整，其它政策较温和平稳

       240万的陕南移民搬迁任务是一个缺乏“实事求是”作风的“浮夸”目标，根本不可能实现。由于过量开发，加之选址不合理，尽管政府通过发放补贴来促进搬迁，但仍有大量移民搬迁房源长期空置，目前一些地方的矛盾已爆发，而这仅仅是“冰山一角”，急需从政策上“悬崖勒马、亡羊补牢”。当前前任省领导离职已近一年，加之春节前汪洋副总理在商洛就移民搬迁强调“切忌急功近利”，相信现任省领导会趁机“解套”，而非一味“萧规曹随”。

       因此，我们斗胆预判，陕南移民搬迁政策已到尽头，2017年年内必然会进行重大调整。最有可能的做法为与棚户区改造和商品房去库存合在一起，不再强压任务；不明确否认，变相地处理化解该政策。除移民搬迁政策外，棚户区改造今年的力度会较大，这是拉动GDP的重要举措，在当前经济低迷的背景下尤为重要；其它如各类税费、金融支持等政策会较为温和（房产税仍不会出台），不会对楼市产生过大影响。

       五、开发运营：本土地产商在“驾驭市场、研发产品、玩活资金”方面普遍较弱，急需加强改进

       和许多外来地产商相比，汉中本土地产商在“驾驭市场、研发产品、玩活资金”方面普遍较弱，故而常会误判市场、做砸产品、资金利用率低甚至陷入高利贷困境。说到这，许多人不以为然，生于汉中长于汉中怎么会不了解汉中？“灯下黑”；“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。由于自认为了解市场，所以疏于认真调查和数据分析，凭个人感觉和朋友圈的顺承话、酒桌上的恭维话来决策，加之前些年市场顺没经历过波折，所以对市场认识模糊，更谈不上驾驭市场趋势。

       由于对市场认识模糊，不尊重消费需求，甚至还沉浸在“我修什么你就买什么”的老观念中，不善于学习或借助专业营销代理机构进行产品策划，产品竞争力弱，未进入市场就已“输在了起跑线上”。由于对市场认识模糊，在资金运作、开发周期、动工时序、价格策略等一系列重大问题上时常跑偏，另外想把利润榨干榨尽低性价比销售，不注重“跑量”，错失市场机遇，资金周转率低，财务成本高，遇到资金困难后通过“高利贷”融资，大额长期的高利贷将利润抽干抽尽。

       以上三大问题对本土地产商来讲，或多或少都存在一些，如果不加强改进，未来的风险会很大。最后需补充说明的是，“普遍”并不代表所有，部分本土地产商对市场趋势的把握非常精准。

       六、外部影响：西成高铁之于汉中楼市是双向“细水长流式”，而非单向“井喷式”，须做好筹划

       依照中国的“献礼文化”，不出意外2017年国庆前西成高铁将通车，可喜可贺！关于西成高铁对汉中的发展到底有多大促进作用？目前基本全是“一小时吃钟楼羊肉泡，两小时吃锦里火锅”的“吃货观点”，或者非常感性的盲目乐观，比如认为通车后会有大量西安人来汉中购房。

       其实，西成高铁通车后来汉中购房的西安人肯定会增加，但数量非常有限，且大多还是与汉中有关联的人，比如在西安的汉中人、汉中女婿等等，另外去西安买房的汉中人肯定也会增加，甚至更多，所以说是“双向”的；而且均是“细水长流式”的，缓慢持续进行。为弄清此问题，我们特意调查了商洛柞水高速通车（自驾车程不足1小时）后楼市的变化情况，从现实来看，柞水的房价比汉中低，雾霾天比汉中少，而且自驾更迎合“5＋2”生活方式，但很少有西安人在柞水购房。

毋庸置疑，西成高铁的通车对汉中交通的改善具有“划时代”意义，此利好需要精心筹划，而不是简单地理解为让西安或成都人来汉中“买房”。人家凭什么要来汉中买房？诱因何在？我们认为，一般来讲应围绕旅游地产、养老地产、产权式酒店等方面发力，做好项目对接，利用好“同城化”趋势，以无愧于“高铁时代”。

        七、未来发展：汉中要真正成为“宜居城市”路还很长，城市环境和宜居品牌是其中两大“短板”

     “宜居城市”是早在2013年就确定的汉中“三市建设”的战略目标之一，但客观地讲我们虽在“一江两岸”上下了不少功夫，但距“宜居城市”的路还很长，核心原因是受两大“短板”的阻碍。

       其一，城市环境日趋恶劣。近年来，汉中的雾霾越来越严重，已多次惊动全国，交通的拥堵也越来越严重，而且均呈逐年加剧态势；如果不能坚决果断地关掉污染企业，打通断头路，优化路网，“铁腕治霾”、“重拳治堵”，“宜居城市”的目标只会渐行渐远。而且汉中作为中小城市，偏高的容积率，低品质开发建设，停车难等问题得不到改善，“宜居”成色必然大打折扣。
        其二，宜居品牌尚未形成。汉中和青岛、昆明、三亚等享誉全国的“宜居城市”相比，基本上无品牌可言，在硬件初步改善后，还应抓好“宜居品牌”的建设，比如在对外推广中注入“宜居城市”内容，或将“宜居城市”作为主诉求对外推广，这需要政府去推进；同时汉中房协等组织可联合汉中高端楼盘前往北京、天津、西安、兰州、成都、重庆等地巡展推广促销，如果有两三万与汉中毫无关系的外地人来“汉人老家、中华福地”汉中买房，那时汉中作为“宜居城市”可谓“实至名归”。（来源：汉相地产）