2015年汉中楼市走向分析

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        2015年是汉中楼市的“涅盘年”。这一年中汉中楼市仍会持续低迷，开发商及相关产业日子都不好过，预计到2016年后，市场会逐渐稍稍好转，但永远不可能再回到2010年前的“黄金时代”。这一年中，打算购房的群体可考虑出手（豪宅客户宜再等等），2015年是“入市抄底”的好机遇；这一年中，小微房地产开发商会加剧出局，稍具规模但不注重学习、不尊重市场、不重视产品策划的开发商会迅速沦落乃至出局，而且本次出局后几无“东山再起”可能。

         陕西汉相房地产营销代理有限公司自2010年成立以后，每值新年便会发布旨在预测来年楼市走势的蓝皮书，《汉相地产2015年汉中楼市蓝皮书》为第5次发布。此举目的有三：其一，为客户作好营销服务的需要；其二，为社会各界提供决策参考的需要；其三，体现专业精神和专业水平的需要。本蓝皮书以热点问题为研究对象，共分七个部分。希望各位读者朋友能审时度势，走好“涅盘年”。

汉中楼市

        一、供求关系：消化2010年后待售存量商品房约需3年，“陕南移民搬迁”项目率先出现烂尾楼，全市去库存压力非常大。

       据汉中市交易中心数据显示，从2010年开始到2014年年底，已领取预售证的待售房源为238.09万㎡（不含2010年前积压房源），若计入大河坎隶属于南郑县房管局的积压房源，估计至少在260万㎡以上。这些房源按2014年的市场消化能力，约需3年时间消化。存量房在1－1.5年左右时间消化时市场较为健康，汉中不计2010年前积压房源已需3年消化，由此可见，汉中存量房已严重过剩。

       造成当前汉中楼市商品房严重过剩的原因除市场自身原因外，比如前几年过量开发，还有一个极其重要的原因是陕西保障房政策和陕南移民搬迁政策脱离实际，强压指标，分流了大量商品房客户。由于供应过剩，下一阶段的“价格战”还会继续，当商品房降价到一定程度时，将会重创移民房和保障房，尤其是那些“前不着村，后不着店”根本没法解决就业的移民房，烂尾楼将不可避免。

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       二、政策层面：国家除《不动产登记暂行条例》外，不会再有大政策；省内脱离市场的政策若不及时调整会铸成大错。

       本届政府对于房地产市场一直倾向于建立长效机制，主张用市场来调节，所以很少采用行政手段来调控。从发展态势来看，这种局面还会继续，在2015年中除3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》外，估计不会有大的法规政策。该条例因对“腐败”和“炒房”极具威慑力，所以可有效打压“虚假需求”，但由于当前已不适宜炒房，加之囤房者多已抛出，所以对市场更多的是“保驾护航”的意义，而非调控。

        放眼全国，陕西商品房的房价并不突出，但陕西却一直在拼全国保障房先进；同时，陕西所特有的“移民搬迁”本是一项一举多得的德政，但由于过度推进，已属拔苗助长。这两项政策都需尽快调整，按真实需求下达建设指标，缓建慎建未开工项目，否则如果继续脱离实际一意孤行，那么必将受到市场的严惩，决策领导将难脱历史责任。另外，棚户区改造也宜缓行慎行，多建广场绿地等城市配套，降低容积率，以避免雪上加霜。

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        三、开发运营：“薄利化、精细化、多元化、产品为王”将成关键词，不专业、不学习的开发商生存会越来越艰难。

       在2010年前开发中，由于利润丰厚，缺少外来竞争，消费者不懂选房，开发商“乱整”都赚钱，故而开发了大量的“垃圾产品”，比如：东西朝向，一梯六户或八户甚至十户，异形房间、局促无用房间、浪费面积房间，餐厅、厨房、卫生间占据南向采光面，暗厅、无阳台、横梁乱七八糟，等等。如此品质小区，如果再加上无处停车，无景观绿化，物业管理混乱等，那么不出10年将沦为新的“棚户区”。

        这种局面在2011年彻底改变，当年汉中楼市正式进入“买方市场”，产品过剩，外来大型开发商进驻，竞争加剧，利润变薄，客户越来越精明，开发商不得不精细化，“产品为王”时代到来。而且随着普通住宅的饱和，许多开发商开始寻求“差异化”，将眼光投向了高端住宅、酒店、写字楼、商业综合体等，产品开始多元化。面对如此激烈的竞争，不专业、不学习的开发商纵使资金实力不是很弱，也会很快沉沦。

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      四、竞争格局：清理门户初见分晓，小微开发商抱团重组成功率低，50%以上的开发商将陆续出局，寡头垄断正在成型。

      2013年中，汉中中心市区批准预售面积234.71万㎡，而2014年仅为93.19万㎡，2013年为2014年的2.52倍，从这个锐降数据可以看出两点：一是市场在向健康方向自动调节；二是缓建、停建已成为常态，许多开发商已出局或观望。另据我方了解，当前许多开发商都称手头正开发项目为“最后一个项目”，而且不少中小开发商正在卖地并称不再做开发。由此可见，开发商队伍清理门户已初见分晓。

       面对“洗牌潮”，习惯思维会想到“抱团重组”以自保，这在汉中其实是很难办到的，因为汉中人很难做“合伙生意”，除“不为牛后”思想外，诚信和契约意识差，很难建立互信也是致命因素。因此，这就决定了至少50%的开发商将陆续出局。从汉中当前至多100万㎡的年销售量来，有10个大中型开发商足以满足，但目前汉中有在售楼盘有近100个，因此淘汰还会继续，寡头垄断正在成型。

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       五、市场空间：普通住宅开发已到尽头，开发商需寻找属于自己的“蓝海”，对于大型开发商讲，旅游地产是一个不错的方向。

      在房地产开发中，普通住宅是进入门槛最低的开发，当前汉中普通住宅严重积压，稍偏地段甚至已在亏本销售，因此普通住宅的开发已到了尽头。开发商如果不想离开这个行业，必须寻找属于自己的“蓝海”。从多元化的跨度来看，最容易转型的是高端住宅，但高端住宅需“高尚地段”，“精雕细刻”，否则必定失败。其次是商业地产，商业地产很挑地段，如果地段稍偏，则需用大体量和主力店来孵化“造市”，但没招商和运营能力，资金链承受不了三五年的“房东期”，还是慎入。

       如果企业有足够的实力，可考虑转型做旅游地产。旅游业市场广阔，汉中旅游资源充沛，当前政府正在推进“全域旅游”工程，旅游业正在成为汉中的支柱产业，对于较具实力的开发商来讲，可涉足旅游地产的开发。旅游地产收益大但周期长见效慢，因此除实力外一定要能耐得住寂寞，同时要具有追求极致的“理想主义情怀”，注意与文化紧密结合，否则很难营造出感动游客的景观。

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       六、郊县楼市：基本全为供过于求，一些重灾县的销售难度远大于市区，市场已趋饱和，开发商转行意愿空前加强。

       汉中当前各郊县基本者供过于求，不少郊县县城商品房的销售难度要大于市区，比如勉县、南郑县、宁强、略阳、洋县等，已超出或接近市区的销售难度。而且在县城中，由于客户总量比较少，所以除了大降价，几乎没有行之有效的促销手段。另外，各县有能力购房的客户现在大多已不缺房，部分已在市区购房；而且当前汉中各县的常住人口基本上都呈负增长、老龄化态势，越是山区越严重，因此市场萎缩非常明显。

       郊县由于市场容量小，消费梯级小，开发商很难通过高端物业转型，何况已养成了“粗放型”开发的习惯。另外，县城中商业门类少，一两个小型商业综合体就饱和，所以这一轮房地产已宣告阶段性收尾。在这种背景下，许多开发商都有干完手头项目就转行的意愿。但由于资金被沉淀在滞销房源中，或当前经济不景气找不到投资门路的问题，所以真正转行的不多。

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       七、稳市策略：以“去库存”为中心，以“纠政策、控增量、促转型、扩岗位”为抓手，让楼市尽快回归到健康状态。

        通过以上分析，汉中楼市要健康发展，务必以“去库存”为中心，然后从四个方面予以调整，可概括为“纠政策、控增量、促转型、扩岗位”：

       其一，敦促省相关部门调整保障房和移民搬迁指标，先着重消化已建保障房和移民房，善后好在建项目的后续工程，另外应通过政策变通，支持商品房供应过剩的城市用商品房来冲抵保障房和移民房的指标，然后再视市场需求再下达指标；

       其二，减少甚至暂停土地供应，缓慢推进棚户区改造，调低容积率指标，多建市政配套，特别是绿地广场及泊车场等，可考虑让全市居民出小区大门1公里都能享受到小型广场，严格控制新增房源量，以避免供应过剩的矛盾进一步加剧；

       其三，当前汉中的酒店及写字楼等物业尚有少量市场空间，故而可鼓励支持有意愿的开发商将普通住宅用地属性改为酒店、写字楼或医疗中心等，并提供规划许可上的方便和政策的优惠，以丰富产品结构，优化城市配套，减少普通住宅的积压；

       其四，推进“产城联动战略”，大力引进适合汉中的企业，如食品、保健品加工等，增加就业岗位，提升城市人口涵养能力，同时鼓励开发商兴办实体，将“卖房”与解决工作相结合，吸引在外游子返乡创业置业，吸引周边地市人群前来置业。(原创：甯志俊)

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