剖析留坝金水茗居小区乱象 拷问政府监管机制何在？

路过火焰山

         在一些地城市，小区业主与开发商和物业的矛盾纠纷一直是比较热门的话题，留坝县这个总人口不过5万的小县城也不例外。金水茗居小区是这个县有史以来住户突破200户的小区，现在，小区的业主与开发商、以及与开发商选定的物业有很深的矛盾。经过探究和梳理，发现产生这些矛盾的一切根源是开发商在售房时与业主签订的格式化《售房合同》内容不全面、不具体、不严密，没有增加补充条款或协议，且开发商在售房时违反国家相关

        规定没有与业主签订前期物业服务合同或临时管理规约，导致的后果是开发商和物业购买人在交房验房、前期物业管理时期的责权利不明，弱势的业主在强势的开发商面前成了被宰割的羔羊。何以如此？业主们认为，当地的有关管理部门没有认清自己的职责，没有做到各司其职做好相关管理和监管工作，对暴露出的问题长期以来采取漠视、消极敷衍甚至不管不问的态度。

       在此，有必要先明确一下前期物业的定义：建设部颁布的《前期物业管理服务协议》（示范文本）规定，“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”

       国家对前期物业的有关规定：

       中华人民共和国《物业管理条例》　第二十二条：　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　   中华人民共和国《物业管理条例》第二十三条：　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　   国家发改委、建设部 《物业服务收费管理办法 》（发改价格[2003]1864号）第十条:：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

     《陕西省物业管理条例》第四十九条：建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，并与其选定的物业管理企业签订前期物业服务合同。

     《陕西省物业管理条例》第五十条 ：建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

       建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。（金水茗居业主群）

       由于金水茗居开发商在售房时与业主签订的格式化《售房合同》内容不全面、不具体、不严密，且没有与业主签订前期物业服务合同，导致小区出现下面列举的一些乱象：

       乱象之一：房屋交付使用时，附属设施设备不符合交付使用条件。

       国家、省市的多项规范性文件均明确要求，房屋交付使用时，室内敷设的燃气、宽带、有线电视、电话管线和接口应该与与相应管网连接，而小区开发商没有把这些工作做好，业主无法办理开通使用手续；在多数业主都已收房的情况下，开发商仍然没有按规划完成车位、车棚、单元对讲门、监控、绿地、公用配套设施的建设。

       乱象之二：开发商擅自改变规划，侵占小区公共停车位修建车库进行销售。

       原规划的北区总平面图表明，9号楼北面是小区业主的公共车位，但该地块被开发商擅自修建了600多平米大小不等的车库，然后以“储藏室”的名义以每个6万元—10余万元的价格对外销售。这些被开发商销售宣传明示为为车库的房屋，最小的有二十多平米，大的有四十多平米，根本没有按照车库的修建标准建造。修建如此车库将来必定导致小区车位紧张，而且还导致9号楼一楼住户的采光受到影响，同时也影响居民出行，现在已经出现洗车污水四溢横流的问题。

       中华人民共和国《物业管理条例》　第五十八条规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”业主们希望主管部门认真、严格执法，拆除这一违法建筑。

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        乱象之三：中途改变小区规划设计，业主不知情，收楼时发现小区与售楼时的宣传不一致。

        之前，金水茗居住宅小区建设项目在在留坝官方的语境里一直被描绘成是“高起点规划、高标准设计、精细化管理”的高档商品房住宅区，开发商也宣称建成后是留坝县及至汉中市范围内较为高档的住宅小区，密集的宣传造势硬是把这片离主城区稍远的偏僻之地炒成了热土。当初许多人在此买房就是相信了政府和开发商激动人心的宣传介绍，认为在这里买房将有一个优良的人居环境和居住生活品质。该住宅小区分南北两区，原规划设计在北区要修建10栋房屋，这片土地自2010年开发商动工，分期分批修建；开发商每完工一栋楼，在没有达到法定的交房条件的情况下就通知业主收房，对房屋存在的问题开发商口头承诺给予解决，于是陆续有业主装修入住。就在有业主陆续入住后，政府在中途又改变小区规划设计，停止修建原规划的1#、2#、5#、6# 四栋楼，1#、2#、5#三栋楼位置据说已被规划成了一座酒店（地块现在闲置状态），6号楼位置的土地由政府回购，建起了一所公立幼儿园。这个幼儿园是面向全社会招生的，未独立选址，没有单独的围墙，与小区业主从同一大门进出。大部分业主都坚决反对把幼儿园建在本小区。

          政府的说法是，在小区开办幼儿园，是为了完善小区配套功能，方便业主子女就近接受学前教育。但业主们认为把幼儿园儿建在小区不合适，主要意见有两点：一是扰民，该小区面积不大，幼儿园和居民建筑距离过近，孩子做操或室外活动，会影响居民休息和日常生活；幼儿园的游乐设施、小孩做操唱歌要放广播喇叭，将使小区像进了闹市区一样乱哄哄。 二是大量外来人员进出小区，接送小孩的家长进进出出，导致小区治安恶化，给小区安保带来隐患，同时也破坏了小区物业的相对独立性，物业将无法对小区居民提供合格的服务。这不是方便业主居民，是添堵让人心烦。

        小区业主当初选定在此购房是基于对小区的规划不会改变的确信，而政府在中途又改变小区的规划，是失信于民，对这种涉及人民群众切身利益的行政审批，为什么不按有关规定征求利益相关人的意见？为什么不组织业主召开听证会？

       现在提倡是以人为本共建和谐，我们的建设规划部门在制定小区配套项目时为什么不从实际情况考虑，不做细致深入的调查？为什么不将幼儿园独立选址建在小区之外？说句不客气的话，负责城市规划的某些领导，根本就不懂城市规划建设和城市管理，是在瞎搞。现在幼儿园已经建成，开始招生了，问题已经开始显现，可以肯定的说，将来幼儿园和小区居民不可能和谐。

       由于小区规划设计改变，总体功能布局与前期售楼时的规划设计说明、售楼宣传单、鸟瞰图、沙盘图有了很大出入，原规划中的车位、车道、非机动车棚、景观等共有设施没了着落；绿化率、容积率也发生了变化，小区物业品质被严重破坏，当初开发商“美丽的承诺”没有踪迹。

       乱象之四：小区物业向业主加价卖电。

      早在2002年9月，陕西省物价局发出的《关于进一步明确陕西电网实行城乡居民用电同价有关问题的通知》中就规定，对已建成但未实行一户一表抄表到户的居民小区，电力部门要按国家计委和国家电力公司的要求，加快一户一表的改造进度，尽快达到一户一表，对新建的居民小区，建设部门应要求开发商在开工前，先与电力部门签一户一表抄表到户的供用电协议，从根本上解决抄表到户和电费负担不合理的现象。现在金水茗居小区业主生活用电情况是这样的：小区物业有一个总电表，电力公司只抄收总电表，所有业主的供用电则完全由开发商的物业操控。开发商在建房时给每户安装的是一种IC卡式预付费电度表，业主用电需要到物业那里交费充值，电费是由物业自己定价的，没有按国家标准每千瓦小时0.498元收取，而是一律按每千瓦小时0.6元收取，据称上浮的电费是物业加的表损、线损和公用照明费用。业主们一致要求开发商按照国家有关规定给每一户在供电企业单独立户，由供电部门按照国家公布的目录电价实行销售到户、抄表到户、收费到户，服务到户。业主们的前述要求有下面5点为合理合法的依据：

       1.国务院《物业管理条例》第四十五条（2007年国务院504号令）规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

       2. 国家发改委、建设部 《物业服务收费管理办法 》（发改价格[2003]1864号）第十七条：　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

       3.《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条规定： 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定，不得向业主转嫁手续费等额外费用。公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

      4.《陕西省物业管理条例》第六十五条规定： 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：

  　(一)业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取;

      (二)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;

　 (三)全体业主共同使用的，由全体业主分摊;

　 (四)物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。

　  物业服务企业应当每月公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。

       5.《汉中市新建住宅供配电设施建设管理办法》第十三条： 新建住宅实施公变供电管理和维护模式，由供电部门对新建住宅按照国家公布的目录电价实行销售到户、抄表到户、收费到户，服务到户，并做到电量、电价、电费公开。小区内公共设施（含路灯）用电和经营性房屋用电由项目建设单位另行向供电部门申请。

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       乱象之五：开发商将应当由自己缴纳的物业费用转嫁到业主头上。

       小区房屋工程竣工后，开发商因种种原因未能向业主交付的房屋，按国务院《物业管理条例》规定，应该由开发商向物业管理单位全额缴纳物业管理费，但这笔费用却被开发商转嫁到了办理收房手续的业主头上。案例：一位3号楼业主，购房合同上与开发商约定的交房日期是2013年8月30日之前，但由于开发商原因，直到2014年8月26日业主在接到电话

       通知前去收房时，开发商闭口不提逾期交房应该支付违约金之事，反而要求业主补交从2013年11月1日至2014年7月26日这段时间的物业管理费。开发商称这一时段的物业管理费是由他们代交的，所以要在向业主交房时收取，不交这笔钱就不向业主交房。这不是一个个案，小区业主普遍遭遇这种情形。开发商的这一行为违反了下面4个文件的有关规定：

       1. 国务院《物业管理条例》（2007年国务院504号令）　第四十二条：　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

       2. 国家发改委、建设部 《物业服务收费管理办法 》（发改价格[2003]1864号） 第十六条：　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

       3. 《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）第二十条： 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。

        4. 《汉中市物业管理实施办法》（汉政办发〔2010〕38号）第七十条 ： 竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

       乱象之六：开发商在向业主交房时设置前置条件，前期物业违规收费。

       小区业主在收房时，开发商和它选定的物业要求业主一次性交清今后一年期的物业管理费，且交清钱款后只给业主一把入户房门的装修钥匙，正式钥匙要在装修结束后才给业主；有的业主提出房屋暂时不装修或不入住，被要求按70%一次性交清全年的物业管理费，且在交清这笔钱后物业不给入户门的装修钥匙和正式钥匙，如果要钥匙仍然必须一次性按100%的额度交清一年的物业管理费。

       质疑：开发商将房屋的交付手续和入住手续混淆为一个概念。按规定，房屋竣工具备交付使用条件后，开发商应向业主交付房屋，业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续，交纳物业费。业主只要履行购房合同交清了房款和专项维修资金，开发商应该无条件的向业主交房，把房门钥匙全部交给业主。物业费是由物业管理公司收取的，在业主与开发商办理房屋交付手续时无须交纳，在业主验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后，业主与物业公司办理入住手续时方才交纳 ，业主缴纳物业费并不是入住的必要条件。物业费的缴纳应该执行陕西省物业服务收费管理办法的规定，按月缴纳，预收费不得超二个月。对房屋暂时不装修或装修后不入住的，应执行《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条的规定“经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。”。

       根据国家、省市的相关规定，前期物业服务合同是房屋预售合同的组成部分，金水茗居的开发商违反国家的强制性规定，在售房时不与业主签订前期物业服务合同或临时管理规约，以图达到减轻自己责任，加重对方责任的目的。此外，根据《汉中市物业管理实施办法》（汉政办发〔2010〕38号）第七十一条 规定“ 物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。”

       有关法律人士指出：业主完全有理由要求开发商按有关规定承担不利后果，在首次业主大会成立聘用新的物业公司之前的物业管理费应当由开发商全额承担，已经向业主收取的物业管理费应全部予以退还。如果开发商拒绝这一要求，业主可以向人民法院起诉，请求法院支持这一合理诉求。据报道，陕西省武功县制定的《武功县物业管理办法（试行）第十二条就明确规定：“建设单位在预（销）售时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式、资质等级、物业服务等级和收费标准等，否则，业主有权拒交物业服务费。

       业主们迫切希望当地的有关管理部门履行职责，及时介入，对开发商和物业的违法违规行为按有关规定予以查处，维护购房人的权益。（金水茗居业主群）

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房产商违反多项政策规定，如果政府监管部门本着为人民服务的责任心，这些事情就不会发生。

我是风儿你是沙

房地产就是一个坑，政府与开放商是共同的坑主。

什么打算

金水名居的如此乱象，再一次昭示了监管部门的失职！
建议政府对此现象引起重视，对主管部门进行问责，限期妥善解决金水名居存在的问题！