汉中楼市的七雄争霸与“战国时代”

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         汉中楼市正从“春秋时代”走向“战国时代”，如果用市场结构理论来讲，当前正处“垄断竞争”向“寡头垄断”过渡阶段，预计未来两三年内房地产企业将出现“改行潮”，市场将逐渐被寡头垄断。那么哪些企业可成为汉中楼市的“七雄”？这些企业有什么特点？本文将对前七强进行逐个分析点评。

　     在此，先说明三点：其一，楼市进入“战国时代”是汉中之福，竞争越激烈精品楼盘才会越多，越有利于推进“宜居城市”建设;其二，所谓“七雄”是笔者按当前在售或将售商品房楼盘的规模和品牌两重因素结合起来筛选的，并不是单纯地按规模排序，也不是开发商实力的排序;其三，本文点评为一家之言，有则改之，无则加勉。

       一、恒大城：非常成熟的复制，事事皆好，唯选址失当
　   恒大城位于大河坎高速引道转盘西北角，占地242亩，建筑面积56万㎡，20幢32层高层，容积率3.47，绿化率估计在40%左右，共3000多户。小区中央为湖，四周为高层，现代略带欧式风格，为恒大地产传统开发模式在汉中的复制。恒大城之于汉中，有两点开创意义：一是将高品质住宅及精装房带到了汉中，教会了市民选房;二是率先在汉中实现了先做景观样板区再销售的体验式销售模式。

　   恒大地产为入驻汉中的第一个大品牌开发商，恒大地产连续多年均为中国销售面积冠军，由于采用了批量化复制方式，所以成本控制能力在业内几乎无人能匹敌。恒　大城由上市公司易居中国销售代理，在销售策略、推广力度和现场接待方面上基本无懈可击。虽然曾连续多月为汉中商品房销售冠军，应该说取得如此业绩是非常不容易的，但总的来说还是不太成功的。

  　 这种不成功，外因可以说是时运多舛，开盘不久便遭遇了汉中楼市前所未有的低迷;但内因更不容忽视，主要是采用一二线城市的选址决策模式。高速公路出口处，驱车10分钟到市中心，步行10多分钟到江边，这在一二线城市中绝对是上佳地段;但在汉中，步行10分钟不到市中心就觉得远，另外过江为“县上”也是许多客户产生强大抗性的原因。（蔷薇岛屿98）

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       二、中交滨江国际：产品高端，初战告捷，近期艰难，长远看好
　   中交滨江国际位于滨江西路龙岗大桥北，北邻西新街，南邻民主街，东至汉阳路，西至滨江西路。号称千亩大盘，建筑面积180万㎡，有32栋高层10栋洋房，新古典Art Deco建筑风格。中交滨江国际是汉中另一高品质社区，依然采用了大城中先做景观样板区再销售的体验式销售模式。项目产品精细成熟，注重面积附送，很具吸引力;但个别地方稍有瑕疵，比如滨江路大门口北侧的楼宇距大门有点过近。

　   中交滨江国际为中交集团（中国交通建设股份有限公司）所开发，该企业为世界500强企业，国有独资央企，上市企业，应该说是汉中最具实力的开发商。中交集团在川渝等地有多个大盘，如重庆中交丽景、资阳中交锦湾等，操作手法纯熟。中交滨江国际的销售难度远小于恒大城，但入市时机更差，也有人嫌地段偏远存在抗性。

　   基于此，在营销策略上一反常态，不惜先售“楼王”以换取逆市中的“开门红”，应该说是很明智之举。接下来因产品力下降销售难度虽然加大了，但随着西新街、民主街的开通和天汉文化公园的开建，地段优势将逐渐彰显。由于市场因素和施工进度，今年的销售难度预计仍很大，但2014年后将会进一步转好。中交滨江国际很符合有大城市生活阅历的客户的选房喜好，所以应加大向外地汉中人推广。

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      三、金色蓝镇：产品附加值和推广方式很值推崇，逆市中的亮点

　  金色蓝镇位于大河坎龙岗路南，体育馆西侧，被银沟路劈为了两块，东侧约60亩，西侧约120亩，总建筑面积38万㎡，共45栋，有高层、多层、洋房等，西班牙风格。开发商为绵阳背景的世居地产，该项目地段很一般，且被路劈为了两片，但前期文章足，运作非常成功，表现出了川渝开发商的成熟与细致，特别是产品附加值和推广方式很值推崇，故而销售情况良好，可谓逆市中的亮点。

  　笔者认为，此项目有三点值得关注：一是营销战略层面注重产品的差异化，加大了洋房的开发，避开了同质化竞争非常激烈的普通公寓;二是特别注重产品的附赠，使用面积通常大于建筑面积，让客户觉得性价比很高;三是推广策略得当，案名紧抓对大河坎鲜有抗性的南郑人，部分广告较具创意，车友会活动、公交线路101的引入等手法，在大城市中虽不足为奇，但在汉中还是很夺人眼球的。

　   不过，也有一些不足，比如售楼部非常气派壮观，但样板区迟迟未见公开，这在一定程度上会影响销售。另外，随着大河坎新项目的上市，竞争将进一步加强，因此下阶段的销售仍很艰巨。

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        四、金泰滨江花城：产品精细，地段稍差，品牌力发挥稍欠

　    金泰滨江花城位于虎桥路西段，西接沙沿路，北至虎桥西路，南临劳动西路，占地169亩，建筑面积35万㎡，规划26栋小高层和高层，总户数2118户，新中式风格，小区内有3000㎡的幼儿园。开发商为陕西金泰恒业汉中置业有限公司，为陕西金泰恒业全资子公司，为省属特大型企业。本项目距汉江有一段距离，在江景资源非常奢侈的汉中，案名称“滨江”许多人会感到欠妥。

　     西安房产开发产品普遍夹杂着西北人的粗犷;但该项目毕竟出自成熟大型国企之手，品质是很值得肯定的，样板房也做得很精细，广告设计得比较唯美，只是地段稍偏。若市场稍好，销售肯定会顺风顺水，但目前市场确实太低迷，故而销售较一般。该项目唯一缺憾的是品牌力发挥不够，有些低调，未能将大品牌的应有气势彰显出来，个性不鲜明，有点过于“小家碧玉”。

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       五、汉水名城阅府：本土派翘楚，产品极有腔调，稍欠理想主义色彩

  　 汉水名城阅府位于劳动西路万营巷口，建筑面积29万㎡，有高层公寓8栋（已团购）、洋房19栋、别墅20套，英伦风格，准现房销售。由于该项目的高层公寓在修建之前就已基本订单式团购售罄，所以重点是后期高端住宅。开发商汉中金泰房地产发展有限公司为本土派翘楚，比较注重产品的“适度超前”和客户关系的维护，享有较好口碑。汉水名城阅府为其厚积多年的喷薄之作，产品较前期有较大提升。

　    汉水名城阅府有两大亮点：一是开创了汉中唯一的英式风格建筑，并根据中国人生活习惯进行了一些改良，由于手法巧妙，英伦风情依旧保持得很纯很足;二是实景样板区体验式销售非常精细，可以说完全做到了与一二线城市接轨。但也有一些瑕疵：一是西边的高层对整体品质有一定降低;二是未能走出老套的兵营式布局;三是景观主题性不强;四是偏中式案名与产品不符，“城央”的提法有些欠说服力。

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      六、汉水新城：开发进展迟缓，前期推广欠妥，有可能是蛰伏黄雀

　   汉水新城号称占地1000亩以上，为汉中第一大盘，由西部集团开发，建筑面积200万㎡，共92栋高层，新古典风格，户型种类众多。如果户均建筑面积为100㎡，每户住3人，那么该小区可供6万人居住，可将留坝县所有户籍人口（5万多）移入仍有空关，可谓真正的“造城”。该社区位于益州路滨江路口，销售中心异常宏大，已建好一年多了，但迟迟未见后续动作，估计是在等待入市时机点。

　   从当前的推广来看，比较欠妥，首先是案名识别度太低，极易与汉水名城、汉江新城混淆，而且数理分析不好，建议趁尚未大规模推广立即更名;可考虑更为“天府新城”、“天汉锦城”，如果一定要体现汉江，可改为“沔水华城”等。另外，广告卖点不鲜明。西部集团虽然具有强大实力，但没有10年时间，我估计很难全部消化。不过，未来一旦上市，预计会产生强大的市场冲击力，因此有可能是只蛰伏的“黄雀”。

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      七、智慧城：产品力强，规模宏大，将在大河坎掀起一场硬仗

　   智慧城（原名“智慧江岸”）位于南郑大道北汉桂路东，西邻蜀汉美郡，中间被冷水路分为东西两片，建筑面积77万㎡，规划有30栋高层、8栋小高层，欧式风格，售楼部可谓汉中最上档次，将采用实景样板区体验式销售。该项目规模宏大，品质较高，大手笔造景，会所、影院、幼儿园、恒温泳池、商铺等配套齐全，并有汉中首屈一指的智能家居系统，所处地段也日渐成熟，但目前还尚属于发展中较低的价值洼地。

　    由于当前仍有约一半客户对大河坎板块存在一定抗性，加之楼市本身已供过于求，而原有项目金色蓝镇、汉南领秀等正使尽浑身解数瓜分市场，恒大城仍会不断以超大优惠吸引客户，此外还有大大小小近10个项目也在争抢客户，所以尽管本项目品质较高，销售难度还是有的，一场新的硬仗不可避免。但凭借高品质的产品力，以及开发商的综合实力，该项目中长期看好。

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      后记：粗放式开发将走向穷途末路

　   除此上述七雄外，即将上市的堂宏广场、东方明珠、天府茗园，蓄势待发的万邦集团和滨江西区板块的诸多项目，以及陕西省最大保障房社区光辉社区，都将左右着未来汉中楼市的格局。由此可以预见，后续楼市竞争将更加激烈乃至惨烈。而且，激烈竞争将很快漫延到方兴未艾的高端住宅市场和商业地产市场。

  　随着竞争的加剧和优质项目的不断面市，当前客户通过“货比货”已学会了甄别，消费将更加成熟理性。这在楼市不断走向薄利化的当下，如果仍粗放式开发，那么很快将走向穷途末路。（蔷薇岛屿98）

南山学子

汉水新城到底在哪？只听其名未见其身？我觉得选房第一还是看地段，地段好的房子永远不会贬值的。

砖家叫兽

买房又不是买白菜，还是多看看再说，现在各种忽悠，你懂得