在汉中电视台“天汉茶馆”节目中谈汉中房事

知天命尽人事

         前几天，应汉中电视台邀请，作为嘉宾在“天汉茶馆”节目中和楚汉先生谈论汉中房地产业的发展趋势。
         现将自己的认识和主要观点整理如下。

一、回顾历史
        和全国的形势一样，汉中房地产是从1994年国家取消福利分房之后才开始出现房地产业的，之前虽然也有人做过房地产，比如城固体育场边上的八栋楼，汉中的文明小区等，但不成规模。那时的人均住房面不足4平米，人们住房主要靠单位修建、分配。
        1994年之后，原则上，国家不允许单位出资建房。即便有，也是集资建房，个人不掏钱是不可能分到房子的。国家要求并鼓励个人到市场上去买房子，开始所谓的“货币分房”。
        1994年到2001年，房地产处于萌芽发展状态，2001年汉中房地产价格超过1000元/平米之后，房地产开始进入快速发展阶段。
        2008年地震之后，外地的房地产开始商进入汉中，促进了汉中房地产的迅猛发展。房价也从2001年的1千多元上涨到2000元以上。
        2011年，国家出台限购令，对过热的房地产业进行调控。人们说房地产业的冬天来临。此时，我国人均住房面积达到人均26平米。

二、解读政策
        实际上，限购令的出台，叫停过热的房地产，是国家关注民生的英明举措。
        因为，住房是人们生活的必需品，居者有其屋，每个人都应该拥有自己的居所。所以大家都要买房，都去选购房屋，必然造成市场需求旺盛。加上我国的其他行业，特别是生产制造业等行业利润不高，大量的资金开始转入房地产。致使房地产业开发建房、炒房、买房出现火爆局面。在此情况下，占绝大多数的中低收入的家庭就会因为住房问题陷入困境。不买，价格不断涨，越来越买不起；买吧，手头资金有限，过日子困难；按揭，很多人被迫沦为房奴。这类人群数量的增加，必然带来社会问题。
        因此，国家叫停房地产的举措非常正确！
        叫停的目的不是限制房地产的发展，而是要解决老百姓的住房问题。
        对于中低收入家庭，国家建设保障性住房，保证居者有其屋。十二五期间，国家建设3600万套保障性住房，就是要保护中低收入家庭的利益。
        房地产作为生活的必需品，国家肯定要保护消费者的利益，特别是中低收入家庭的住房问题。就像大米、面粉、蔬菜等生活必需品一样，涉及到国计民生问题，不能放任市场炒作。必须维护大多人的利益，基本保障人们能生活下去。否则，这些生活问题必然产生更为恶劣的社会后果。因此，房地产业的健康发展必须要在适度的空间内进行。
       房地产业可以分为必需品和奢侈品两个类型。保障性住房就是解决必需品的问题，而商品房应该属于奢侈品的范畴。就如公交车、地铁等基本交通的必需品，其价格不会轻易上涨，而私家车的销售价格则不会受到限制，因为它不属于必需品。
       当然，这必然会分流市场需求，使很多人不再成为商品房的购买客户，对商品房的需求降低。很多开发商不能快速出售已建好的房屋，面临资金成本负担，为了收回资金，不得不降价促销，甚至亏损退市。可能更严重的是很多房地产企业将面临倒闭，或被收购。房地产业又开始一轮洗牌，这就是有人说的房地产业冬天来临。

三、发展趋势
       十几年的发展，我们的房地产业才刚刚长大，逐步成熟起来。目前的冬天，实际上是一个自我完善、成长的酝酿调整期。
       房地产像所有商品一样，其发展必然经过三个阶段：刚开始，只满足基本功能的需求。在市场高速扩张的情况下，只要有房屋，都能卖出去，品质得不到保障；随着市场发展的逐步成熟，人们开始关注房屋品质，追求住居环境的舒适、美化；随着房屋质量的提高，消费者会关注个性需求，追求居住环境的文化品位。就像服装，最初的只是为了保暖，之后追求质量、品牌（品牌最初代表质量），当这一切满足之后，追求服装带来的精神感受，所谓服装的个性与文化内涵。必需品的核心本质是安全与品质，奢侈品的本质是个性与文化（消费心理需求）。
       汉中房地产业前十几年的发展，基本是在满足功能需求。2008年地震之后，人们对房屋质量开始重视。可以说是地震促进了汉中乃至全国房屋质量的提升。那么，2012年后，冬天结束之后，人们将会关注文化需求。
       因此，对于开发商来说，未来的商品房地产将会进入多元化的个性需求阶段。商品房地产也将会因为文化品质的不同，出现价格上的巨大差异。可以预测，未来的房地产业会得到长足的发展，这是大势所趋。冬天已经来临，春天还会远吗？
      虽然我们的人均住房面已经达到了基本满足生活需要的阶段，但是，由于房地产属于不动产，每套房屋总有差异，不像汽车、家电等商品，同质化的程度较高，因此，随着生活水平的提高，未来房屋的市场交易量将会不断增大。特别是第一次买房的群体，在其有生之年，会因工作环境、生活条件的改变而更换房屋。
       中国的城镇化率刚刚过半。至少还需20年，我国的城镇化率才能与发达国家看齐。那么，房地产业的未来也是可以预见的。(汉伯)

发财路上

房子一两年内不会大降，这是可以肯定的。

点对点

汉中的房事很不合谐啊

风风火火火

砖家的话你也信？