汉中首例业主起诉物业案 业主获胜

弯弓射大鸟

　　物业管理服务合同到期，老物业不续签还赖着不走，同时还扣着业委会2万元办公经费不支付。近日，汉中首例业委会状告物业公司案下发判决：物业公司被判败诉。

　　业委会诉物业“五宗罪”

　　今年3月29日上午9时，汉中丰辉花园小区业委会诉汉中市永安物业管理有限责任公司（以下简称“汉中市永安物业公司”）物业服务合同纠纷一案在汉台区法院开庭。

　　庭审中，原告汉中丰辉花园小区业委会对该小区物业——汉中市永安物业公司存在多项违约行为。

　　根据丰辉花园小区业委会控诉，该小区物业共有“五宗罪”：由于汉中市永安物业公司不讲诚信，其已出现多项违约：未经业委会同意擅自安排施工人员，擅自决定工程价格进行了楼顶防水处理；长期不落实“一户一表”的用电制度，多收公摊电费，不公布账目，侵吞多收取的电费；不履行承诺，少安排三名保安，应该返还原告未支出的三名保安三年的工资183600元；没有按照双方协议约定金额，每年支付广告费提成，拖欠20000元；物业管理房屋期限早已届满，被告拒绝与原告商谈续签下一年度的合同，不向原告汇报公布有关账目和清算物业服务费用。

　　因此，丰辉花园小区业委会要求汉中市永安物业公司支付三年来收取的车位会中应提取的公用经费67900元；停止在小区内的一切营业活动，交还小区办公用房、车库、地下停车场、电脑、电费申请信息等财物、资料。

　　物业辩称业委会“不具诉讼资格”

　　庭审中，汉中市永安物业管理有限责任公司辩称，原告汉中丰辉花园小区业委会不是自然人、法人，不属于《民事诉讼法》中规定的当事人范围，因此不是本案适格原告。

　　根据《物业管理条例》相关规定，业委会只是代表业主与物业企业签订物业服务合同，不是服务合同当事人，不能以业委会作为诉讼主体。

　　同时，按照《物业管理条例》，本案的诉讼事项，应获得占有建筑面积过半的业主且占总人数的过半人数同意，本案原告没有证据证明其起诉以及解除物业服务合同得此同意或者授权。因此，业委会无权决定续聘事项。

　　庭审中，根据庭审调查以及质证，汉台区法院认定的事实：2013年6月11日，汉中丰辉花园小区业委会作为甲方与乙方签订了物业管理服务合同，合同约定，由永安物业接受业委会委托，为丰辉花园小区的住宅，商业用房提供物业服务。

　　物业服务费用采取包干制方式，即由业主向物业公司按照合同约定标准支付物业服务费用，盈余或者亏损均由物业公司承担。物业服务期限为三年，即从2013年1月1日至2015年12月31日，合同期限届满三个月前，双方就是否续签服务合同进行协商，经过协商不续签的，按照《陕西省物业服务管理条例》及其他法律规定履行各方责任。

　　物业服务合同签订后当日，双方又签订了《补充协议》，约定，小区内维修施工，需要双方协商，并经过原告审查同意后报有关部门批准方可实施，被告需要增加保安人员至其承诺的9名。对业主所交的0.1元公摊电费，每年要公布，账务公开。

　　争议：住管局不备案新业委会就无法当原告？

　　根据法院查明，2009年9月，汉中丰辉花园小区业委会业主大会选举成立后，依法向物业主管部门旅行了申请备案手续。随后，经过该业委会与物业协商，签订了物业管理和服务合同，签订了为期三年的合同。该合同已经于2012年12月31日到期，经过业主大会同意，并双方协商，业委会有代表业主与物业公司续签了为期三年的服务合同以及补充协议，于2015年12月31日到期。

　　同时，根据法院判决显示，续签合同未到期当情况下，原业委会便向汉中市汉台区北关街道办，汉台区前进路社区提交换届申请，并于2014年9月29日公示了第二届业委会筹备委员会成员名单。

　　2015年12月25日，汉中丰辉花园小区业主组织召开了业主大会，选举出了新一届业委会。北关办事处于2016年1月27日盖章确认。同时，向汉中市住管局提交了备案登记的相关材料。但汉中市主管局却一直未出具备案通知书。而被告汉中市永安物业公司正是以此为依据，认为汉中丰辉花园小区业委会不具备诉讼主体资格。

　　汉台区法院审理认为，双方争议焦点问题是原告的诉讼主体资格问题。新一届业委会成立后，选举结果已经分别报北关办事处备案，北关办事处已经盖章确认。原告在向汉中市物业管理行政主管部门报告备案后，未收到该局的备案回执，被告因此抗辩原告的诉讼主体资格。

　　判决：物业公司败诉腾房、支付办公经费

　　今年9月6日，汉台区法院依法对这起民事诉讼案件进行了判决。

　　庭审中，汉台区法院认为，这起民事诉讼案件为，汉中丰辉花园小区业委会与汉中市永安物业公司因小区物业管理服务引起的物业管理服务合同纠纷。而合同以及补充协议有效履行期限为2013年1月1日至2015年12月31日。

　　至原告2016年1月28日起诉时，该合同以及补充协议均已经过了履行期限，即合同及补充协议均已经履行终结，加之原告方尚无续签物业管理服务合同的意思表示，原告起诉被告要求给其腾退属于小区业主的房屋设施，停车场，电脑等财产设施以及电费收取信息资料，并支付拖欠的并从车位费中提取的办公经费的诉讼请求并无不当，法院依法予以支持。

　　最终判决如下，被告永安物业管理有限责任公司于判决生效后20日内按照移交清单向业委会交还财产；物业公司于判决生效后20日内，向业委会支付拖欠的车位费办公经费提成款20000元。

　　目前，汉中市永安物业公司因不服判决，已提起上诉。

　　焦点疑问：

　　疑问一：业委会有无诉讼资格？

　　汉台区法院根据审理认定，2015年12月25日，汉中丰辉花园小区业主组织召开了业主大会，选举出了新一届业委会。北关办事处于2016年1月27日盖章确认。

　　业主委员会作为业主大会的执行机构，经过业主大会按照法律法规规定程序依法选举产生是起合法性的主要依据，且通过原告提交的两次业主意见调查表来看，原告业委会起诉被告是经过业主或者业主大会授权的，其原告依照委员会具备诉讼主体资格。故，被告抗辩意见不成立。

　　疑问二：住管局不备案，新业委会能否当原告？

　　汉台区法院经审理认定，2015年12月25日，汉中丰辉花园小区新一届业委会成立后，便向汉中市住管局提交了备案登记的相关材料。但汉中市住管局却一直未出具备案通知书。而被告汉中市永安物业公司正是以此为依据，认为汉中丰辉花园小区业委会不具备诉讼主体资格。

　　汉台区法院认为，行政备案不同于行政审批，备案是行政机关的一种服务性的管理模式，其本身不具有强制性，对相对人的审查也只是报备材料上的形式审查，相对人不是与已备案后才具有了从事该项行为的资格，因此业委会完全具备诉讼主体资格。

　　疑问三：物业是否应该归还办公经费？

　　关于汉中丰辉花园小区业委会要求向被告提取的办公经费67900元，经过汉台区法院审理查明，被告自2012年期共支付原告车位费提成80000元，按照补充协议约定，被告2012年应从车位费提成中向原告支付办公经费10000元，其余自2013年开始原告应从被告收取的车位费中提成30000元作为办公经费。

　　而至2015年底，被告共计应支付原告办公经费100000元，扣除已经支付的80000元，被告实际应支付办公经费20000元。

　　此外，被告应该按照《丰辉花园公共配套设施设备移交清单》移交原告。