留坝金水茗居小区开发商对业主犯下的“三宗罪”

小城记事

        位于留坝县城大滩村金水湾的金水茗居住宅小区是陕西大陆桥集团与留坝县人民政府的合作开发项目。县里曾在多个场合表示金水湾金水茗居商品房住宅小区是县委县政府“高起点规划、高标准设计、精细化管理的高档商品房住宅区”，按理说在这样由政府主导、县里把关的住宅区买房会让人十分放心，然而事与愿违，交钱买房的业主们经过漫长的等待，在开发商通知交房时，发现他们看中的住宅小区方方面面与当初开盘时的宣传差距实在是太大了，引起了业主们广泛质疑和抨击。现在小区的一部分业主自发的组建了一个QQ群，群里讨论最多的就是房子问题。笔者作为群里的一员，根据业主们群里群外的讨论，总结出开发商对业主们犯下了“三宗罪”。

留坝金水茗居小区

        第一宗罪：开发商在与业主签订房屋预售合同时违反了有关强制性规定，没有与业主签订《前期物业服务合同》，导致了现在住宅小区问题重重。国务院《物业管理条例》第二十五条规定，双方当事人签订的《前期物业服务合同》为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。《前期物业服务合同》的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有合同明确的各项权利，并依法履行合同约定的相应义务。建设部在2004年9月发布了《前期物业服务合同（示范文本）》 该示范文本对前期物业服务合同应该具备的内容作了明确规定。《前期物业服务合同》对住宅小区在交房时公共服务设施应该达到的标准，物业收费项目、收费标准、物业服务内容、物业和业主双方权利义务应该有明确约定，业主在签订购房合同时是在完全了解《前期物业服务合同》内容并同意的情况下才与开发商签订购房合同的，这样就避免了业主收房后与物业的矛盾和纠纷。

       金水茗居小区开发商在与业主签订购房合同时双方没有签订《前期物业服务合同》，业主在收房时面对突然冒出、张口以威胁、恐吓手段强行与业主签订物业服务合同的物业很是不满。现在开发商、物业、业主三方权利义务关系不明，表现突出的问题有：

       1.开发商承诺的配套设施未能落实，单元可视对讲门没有安装，监控系统没有，电梯无法使用；

       2.合同约定的天然气、宽带、电话、有线电视管线没有到位，业主无法办理开通使用手续；

       3.住宅及其配套设施出现质量问题迟迟得不到解决，开发商与物业互相推诿扯皮，售后服务意识差；

       4.前期物业管理不到位，物业收费偏高，并存在分解收费项目、重复收费的问题；

       5.物业收费后没有提供相应等级的服务，物业与业主关系本末倒置，矛盾尖锐对立。

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        第二宗罪：中途改变小区规划设计，业主不知情，收楼时发现小区与售楼时的宣传不一致。之前，金水茗居住宅小区建设项目在在留坝官方的语境里一直被描绘成是“高起点规划、高标准设计、精细化管理”的高档商品房住宅区，开发商也宣称建成后是留坝县及至汉中市范围内较为高档的住宅小区，密集的宣传造势硬是把这片离主城区稍远的偏僻之地炒成了热土。当初许多人在此买房就是相信了政府和开发商激动人心的宣传介绍，认为在这里买房将有一个优良的人居环境和居住生活品质。该住宅小区分南北两区，原规划设计在北区要修建10栋房屋，这片土地自2010年开发商动工，分期分批修建；开发商是每完工一栋楼，在没有达到法定的交房条件的情况下就通知业主收房，对房屋存在的问题开发商口头承诺给予解决，于是陆续有业主装修入住。迄今开发商只修建了原规划中的3#、4#、7#、8#、9#、10# 六栋楼，停止修建的1#、2#、5#、6# 四栋楼，土地则由政府规划成了非住宅项目。由于小区规划设计改变，总体功能布局与前期售楼时的规划设计说明、售楼宣传单、鸟瞰图、沙盘图有了很大出入，原规划中的车位、车道、非机动车棚、景观等共有设施没了着落；绿化率、容积率也发生了变化，小区品质被严重破坏。

       小区房屋开始预售后，开发商改变小区的规划设计，无论是政府主动以公共利益需要作出的改变，还是开发商申请被政府批准作出的改变，都使购房人的权益受到了损害。对此，小区业主希望开发商对业主们有一个说法。

        一位房产业内的人士分析，开发商在从政府手中拿到北区的这块土地以后，做好了修建10栋房屋的规划设计，出于资金链的考虑，分批次的建房销售，后发现房子不好卖，可能就通过公关手段与特定关系人暗通款曲，经过关系人运作，再次与政府达成交易，由政府以公共利益需要为由更改原来的规划设计，给开发商解套，使其全身而退。开发商要办成这样一件事，没有强大的政商关系为依托是不可能办成的。

       法律专业人士认为，规划部门在已经颁发规划许用地许可证后，如非出于社会公共利益需要，未经业主同意，改变规划，有违诚信原则，属于违法行为；如出于社会公共利益需要，改变规划，应当补偿业主的损失。《行政许可法》第八条规定：“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。”因此，规划部门变更行政许可的前提是为了“公共利益的需要”，否则就是违法的。规划部门能否依据开发商单方申请即改变规划，而引起业主的巨大不满呢？能否因规划的改变使开发商获得巨大利益，使业主蒙受巨大损失呢？当然不能。规划部门能证明改变小区规划是为了“公共利益”的需要，而不是为了“开发商的利益”需要么？由于业主基于事先规划部门已经确定的规划用地许可而购买房屋，实质是基于对固有现状不会改变的确信，如果业主买房后规划突然改变，使业主无法预期规划部门的行为，也因此无法信任规划部门颁发的任何规划许可，这样将极大地损害规划部门的诚信。

      《城乡规划法》第五十条规定：“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”由此可见，规划不得随意改变，规划必须出于公共利益需要，且应听证。如非出于公共利益需要，否则业主可以提起行政诉讼，要求撤销其行政行为，如出于公共利益需要改变规划给业主造成损失的，应补偿业主的损失。

       上述专业人士认为，小区规划设计改变，业主权益受损，可以按照合同法、消法、商品房销售管理办法的有关规定要求退房或要求赔偿损失；业主不要求退房的，有关损失可以由房地产评估公司评估.

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       第三宗罪：水电工程被层层转包分包，施工质量低劣，断水断电事故频发。工程被层层转包，已是不争的事实，之前已经有因工程层层转包引起农民工讨薪的新闻报道。工程层层转包，必被层层扒皮，施工质量难有保障。据已经入住金水茗居的业主反映，小区的水和电经常出现问题，无论冬季还是夏季，无论是小区共有部位还有业主家里，断水断电、水管破裂的事故时常发生。该小区刚刚交付业主使用，大部分业主还没有迁入，问题就频频出现，让人不得不怀疑工程质量有问题，据一位在装修公司从事水电安装的师傅讲，他在金水茗居干活时发现这个小区的电气管线、给排水管道使用的都是劣质材料，安装工艺工序也不合理，一旦出现问题，检修十分困难。这位师傅还发现一个奇怪现象，施工单位在建房时给业主室内安装布设的电线有3种不同的牌子，稍有常识的人就会怀疑，这些房子是同一个建设、勘察、设计、施工、监理单位，按说电线牌子应该是同一个品牌才符合常理。由此，业主们有理由提出并质疑开发商下面几个问题：

       1.施工材料是否符合设计文件的要求？

       2.所选用的给排水管道、电气管线、配件和设备是否送往有相应资质的单位检测检验并取得可以使用的证明材料？

       3.如果工程材料通过了检测，上场使用的材料是否与送检通过的材料一致？有没有偷梁换柱以次充好？

       4.从事水电安装的作业人员是否有相应资质等级？

       5.工程监理是否形同虚设？监理材料有没有弄虚作假？

       6.各部门在进行工程项目竣工验收时是否存在走过场，不认真履行职责，验收材料记载与实际情况不符？

       7.如果你们回答不存在问题，经各部门验收全部合格，那么，对已经出现的铁板钉钉的问题又如何解释？是否经得起责任倒查？

       综上所述，金水茗居小区如今有这么多问题引起业主强烈不满，与当地的建设行政主管部门———留坝县住房和城乡建设管理局脱不了干系，如果他们认真履行审批和监管职责，就不会出现这么多问题；只要这个部门本着为民执政的责任心，这些问题就会轻而易举得到解决。

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       我对物业该怎样收取电梯运行费的问题提几点意见，应该采取下面几种方式收取：

       1. 按常住人口计算，10元/月/人（学龄前儿童免收，一层住户免收，未使用、未入住的减半收）

       2. 按房屋住宅面积收，每月0.2元/ m²；

       3. 阶梯式收取，划断式收取，按楼层递减；

       4. 装修时要运送装修材料，电梯使用频繁，载荷大，在办理装修手续时以建筑面积按0.2元/ m²一次性收取电梯使用费。

       电梯实际发生的费用主要分为运行费(即电费)、维护费两大部分。一部电梯一年到底要发生多少费用？我在网上看到一个《新京报》的报道：北京美丽园小区一年一部电梯电费是1584.05元，而电梯维护费大概是每部每年3000元，一部电梯一年的维护运行费加起来约5000元。小区在投入使用的初期，开发商承担保修责任，电梯的维护费主要由开发商承担。（金水茗居业主群）

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      剖析留坝金水茗居小区乱象 拷问政府监管机制何在？http://0916001.com/thread-18043-1-1.html

山城小贩

幸好没买，其他的不懂，但是天然气、宽带、电话、有线电视管线没有到位，这些全部是事实

大汉一人

一定要政府出面彻底解决所有问题，轻描淡写、敷衍塞责的解决不行。

红袖添香夜读书

现在这社会估计没那个单位管哟。

我的ABCDE

谁来帮帮我们这些可怜的业主，买一套房子不容易啊

臭老公爱上网

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