汉中保障房严重过剩（楚汉）

风风火火火

         不尊重市场必将受到市场的报复。汉中楼 市原本供求基本平衡，至多是供应略显紧 张，突然间保障房和陕南移民搬迁房如雨 后春笋般暴增，市场格局迅速大逆转，尽 管如此，距上级的最终目标还有很大的距 离，后续项目仍以高压态势在强力推进。 这种局面如果不能及时调整，烂尾楼将不 可避免，其中保障房和移民搬迁项目将面 临着比商品房更大的烂尾风险，因此当前 确实到了悬崖勒马的时刻。在此，特作如 下论述：

         一、汉中保障房和陕南移民搬迁产生的宏观背景

        对于中国的房地产调控，笔者一直认为是 比较失败的。该采取的措施的迟迟不见落 实（如不动产权登记完全可在十年前推 行），搔痒痒政策一个接一个，以至于非 常专业的房地产人士都难以理清，结果还 是没什么疗效，最终还是不得不依靠市场 自身的力量来调整，从而酿成当下众多城 市长期低迷和个别城市泡沫破裂的苦果。

        对于陕西的房地产调控，我认为也乏善可 陈。其中有两个影响较大的政策我认为非 常失败：一是单位自建房，这完全是开改 革的倒车，制造新的不公；改革的方向之 一是将人社会化，单位自建房只会强 化“生是单位的人，死是单位的鬼”的思 想，不利于人事改革和人力资源流动；而 且强势单位和弱势单位相比，有“单位”和 无“单位”相比，毫无公正可言。二是“限利 令”；该政策出台时许多无知者一片“叫 好”，本人当即曾断言该政策将沦为无法 执行的“一纸空文”，现在看来果不出意 料。

        将矛盾分为“三六九等”来解决，是我们一 贯的执政风格。看着房价节节攀高而无助 时，涵盖了五六个种类的保障性住房诞生 了；除保障房外，陕西还在安康7.18特 大暴雨泥石流灾害的背景下，推出了总人 口达240万的陕南移民搬迁工程。这些 政策并非专门针对汉中，但却对汉中有着 直接而重大的影响。

        二、汉中保障房已严重过剩，再建必滞销

        国家自推行保障房以来，陕西一直是全国 的先进，而汉中又多是陕西的先进。说 到“先进”，我不得不提的是，汉中还是全 国计划生育的先进。这两个“先进”看似没 关系，其实有着密切的联系。前者因供应 量高而荣获，后者因生育率低而荣获，这 一高一低，使得供求关系进一步失衡。

        据汉中市信息办公布，从2008年开始， 截止2013年年底，汉中市开工建设各类 保障房105866套，汉中市十县一区商 品房的年均销售量约20000套，以上保 障房相当于5－6年商品房的销量，由此 可见，面对突然增加的近1倍市场供应 量，而且长达6年，怎会不供过于求？

         从市场现状来看，保障房光辉社区部分房 源价格已跌到2500元/㎡（此价格仅相 当于建安成本），大河坎商品房小区汉南 苑2760元/㎡不分楼栋楼层任意选，铁 道北侧保障房希望城居然打出了1888 元/㎡的起价，这充分表明供应已严重过 剩。一位几乎跑遍了汉中所有乡镇乃至村 委会的外场推广人员向我形象地说：“现 在卖房，恨不得在老鼠洞里捣两下，看有 没有客户”。

        另据“十二五”轮候计划，2014－2015 年，还需建保障房25955套。已开工的 105866套中大量房源尚未售出， 25955套又作为“政治任务”紧紧逼上， 市场真有那么大的需求量？我表示严重置 疑！如果没有需求量强行动工，那么未来 如何从市场上收取投资成本？项目是否会 因资金链中断而烂尾？不尊重市场必将受 到市场的报复，烂尾后不但会造成社会资 源的惊人浪费，而且会使企业乃至地方政 府都背下巨大债务，拖欠农民工工资、材 料款将难免，进而引发社会不稳定因素， 因此宜三思！

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        三、陕南移民搬迁高峰已过，宜减量缓行

        陕南移民搬迁是一件惠及民生的德政，笔 者多年前就曾有类似想法，并写文章倡导 呼吁过；但问题是：我们真需要移民 240万人吗？

        陕南三地市，总户籍人口约925万人， 总常住人口约840万人。其中：汉中户 籍人口约380万，常住人口约340万； 安康户籍人口约300万，常住人口约 266万；商洛户籍人口约245万，常住 人口约234万。240万的移民，相当于 将整个商洛的男女老少进行一次大移民， 这是否有些过于夸张？笔者不知这个“大 跃进”式的数据是如何测算出来的？是否 经过认真的调研？是否真如坊间所传，一 些基层领导为做大蛋糕后谋取更多私利而 故意夸大数据？

        为解决移民的就业的问题，一些集中安置 点采用了许多措施，比如安康市汉滨区吉 河镇高水社区，规划安置100户，通过 兴建农家乐和养猪场等基本解决了就业， 做得很不错。但有些安置点因规模浮夸而 问题非常突出，比如安康市汉滨区恒口镇 的凤凰社区，总占地约4000亩，规划了 73栋多层和小高层，建成后可安置1.4 万户5万余人；有那么多人需要移民吗？ 据销售人员介绍，社区中央还规划有多栋 写字楼；安康市区当前尚未有写字楼项 目，移民安置点却要规划写字楼，是否有 些不可思议？汉中的情况和安康相比更没 有显著不同，当前甚至出现了个别项目因 无人购买而停工的现象，停工超过半年， 应该算是烂尾楼了。

        避免灾害、退耕还林、脱贫致富是移民搬 迁的初衷，但由于缺乏产，许多没有一技之长的村民对搬迁是 既盼又怕，普遍积极性不高，一些地方政 府为完成任务，避免安置点成为“鬼村”， 于是一再放宽政策，房子和户口分 离，“新房买了，老宅占着”的现象非常普 遍，这已偏离了移民搬迁的初衷，而且也 说明移民搬迁市场已趋饱和。

        移民搬迁项目由于倾注了大量财政补贴， 所以售价很低，许多房子低到连建设成本 都难以包住，但纵使如此，总归还是要花 钱购买的，而且相对大部分农民家庭来讲 依然是一笔大钱；如果需求跟不上，这些 房子将来又如何销售？一旦滞销，和保障 房一样的问题很快便会浮出水面。

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       四、保障房和移民搬迁应见好就收

       毋庸置疑，保障房分流了大量商品房的客 户，移民搬迁又分流了一部分保障房乃至 商品房的客户，这正是当下商品房市场异 常低迷的原因。商品房市场低迷后，商品 房通过价格战与保障房争客源将不可避 免，保障房由于一般地段较偏品质较差， 所以如果商品房真的豁出命地降价，最终 受害最深的将是保障房乃至移民搬迁项 目，何况保障房和移民搬迁项目本身已过 剩。此外，由于缺乏完全透彻的市场竞 争，所以保障房项目和移民搬迁项目粗制 滥造现象相对突出，尤其是移民搬迁项 目，投诉非常多，未来如果发生重大灾害 可能暴露更多问题。

        由于房子非短期内的消耗品，而且当前已 失去投资价值，所以一旦过剩，很难消 化，结果通常是灾难性的。为避免灾难的 暴发，笔者认为当前确实应见好就收，不 要在脱离市场的道路上越走越远，为此建 议三点：

        其一，已开工项目必须做完做好，未开工 项目暂时不要逼着开工，暂缓保障房总体 指标的考核，下阶段保障房市场供应以消 化存量房为主，然后再视市场反应情况重 新下达指标，若确实没有需求，应果断地 削减指标。

        其二，移民搬迁项目除了确有地质灾害非 搬不可的外，其它可搬可不搬的，可先交 少量定金如1万元以进行摸底（空口无凭 地摸底会造成大量假数据，致使统计数据 远大于实际需求），然后再进行修建，避 免脱离市场盲目修建的不负责行为。

        其三，为保障住房的供应，避免房价反 弹，下一步应加大商品房市场的调控，按 城市发展需求供地，加大囤地行为的打 击，让项目如期开工，保证一定时期内的 供需平衡，打击囤房多吃多占行为，避免 利用“市场饥饿法”来抬高价格。

娃娃

汉中的保障房不多，是商品房过多了！楼主还有楚汉完全站在开发商立场上看问题！

君临汉中

为什么还要占用大量农田去建去修？GDP，政绩观害死狗啊

9527

无论建啥房，只希望把质量弄好，毕竟要一辈子的，其他的事，交给市场去说吧。

大汉一人

房地产调控政策完全失败，“全国房产实名登记”不敢出台，不论不类的过剩保障房流入市场，严重影响正常商品房市场。造成土地浪费、腐败滋生、产能过剩、经济停滞。

踏雪问梅

我只知道今年洋芋严重过剩！！！房价还是比洋芋贵！！

青春期提前

其实把移民搬迁全部集中修在一起也不错，这样城就大多了。

三个小辣椒

你懂贷款投资圈钱不？即使卖不出去房，有的人依然赚钱，有句话，我死以后那管他洪水滔天