开发商hold不住了，果断降至2075元逼近南郑最具性价比楼盘

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全国楼市的普遍低迷，政策对房价的严厉打压，让房地产告别暴利时代，看看这是今天上午路过北一路时看到的横幅，田园牧歌楼盘让利买房者，2075元每平米，个人看来此降价幅度在南郑商品房中算是价位最低了。
广告做得好不如降价到位好，什么都是浮云，价格才是王道！！！
期待南郑的商业楼盘继续低价跟进，让蜗居者实现购房梦。

毕竟是拉开了降价的序幕。
这个楼盘可选之处在于：
1、现房，即买即住。房屋质量可以看得出来，买得比较踏实些，也不用担心像期房有卷款跑路的事情发生。总比“买房不见房，只见图纸”的期房风险稍低吧。
2、小区入住率高、人气旺，周边交通便利。
至于弊端，大概也是仁者见仁吧，也倒不必全盘否定。毕竟，让利给买房人总归是件好事。
总之，此举必将为2012南郑房价的合理回归开了个好头。总比那些偷工减料、抱定了“三年不开张，开张吃三年”的捂盘惜售、炒卖广告、人为制造抢购假象的黑心开发商来的实在吧
开发商当然不是慈善家，但却是精算师。
下面我们来看看开发商在当下利率水平的收益成本分析，当然在计算前应当了解到开发商运营模式。对于有资金实力的开发商而言，买地已经耗尽其大部分财力，所以修房子都是以在建工程作抵押向银行贷款，房屋售出后向银行偿债及提取开发商自己的利润。
设定开发商现有100套商品房待售，每套面积平均为100平方米，每平方米售出均价为2075元，每平方米建筑安装综合成本为1000元。那么100套房屋总价为2075万元，成本为1038万元。假定售楼部、行政部、保安等部门骋请20名工作人员，最低平均月工资1000元。
一、如房屋在一年内一套都没卖出
开发商的须向银行偿债=1038万元×（一年至三年普通贷款利率）6.65%=69万元
一年最低人工开支=2万元×12个月=24万元
为售出楼盘而一年内的平面广告、立体广告、电视广告的投入支出7万元
三项合计，开发商一年的最低有形成本开支为100万元。
年末开发商帐面资产合计=1038万元（固定资产价值）-100万元（成本）=938万元
这样的成本还是最低的，其实有些开发商连买地都是靠银行贷款作后盾的，对这些开发商来说成本支出将远大于此。更惶论保障房巨量上市，一般商品房将出现“卖难”，开发商不降价、不出售的持有成本将继续增加。
二、如房屋全部卖出
开发商回收总房款后一年内的最低收益=2075万元×（一年期存款利率）3.5%=72.625万元
年末开发商帐面资产合计=2075万元+72.625万元=2148万元
这还仅仅只是按1年期存款利息来计算的，实际上开发商回收售楼款用于其它项目投资的收益率要远大于同期银行存款利率，故以上开发商的资金一年收益仅为“最低”，换句话说，卖出后开发商的收益要远大于此数字。
现在看看，卖出后的开发商资产总值：不卖出的开发商资产总值=2148：938
如果你是开发商，你会选择做身家2148万的资本家，还是愿意做938万身家的资本家呢？？

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水泥、钢筋有多贵？？你看看行情吧，来自全国工业品价格统计数字表明，水泥、钢筋价格环比下跌2%至4%，你以为一套房子成本有多高？
土地成本 + 城建配套设施成本 + 钢筋水泥砖头+人工工资 = 开发商成本
以南郑本地劳动力价格、汉中地区建材价格来算，此算式后三项也就只是800元每平方米（不信的，你上网查下商品房建筑工程施工中标合同，看看那些发过包的工程造价是多少，有多少平米）至于土地成本，总的来说，全县范围大河坎的土地最值钱均价也就50多万元一亩，折合750元每平米，可是一平米开发商要盖至少七层（一层车库），所以一层一套每平米土地均价为750除以7即107元。即使按照1倍的配套绿地、空地的容积率来算，一平米地价成本也只214元。
所以，本地商品房每平米开发商成本也就1000元左右。

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我也是受低价吸引，昨天也去了那个楼盘，看到了小区门口那个价格表，仔细一看大失所望，原来也仅是六楼的价格，其它楼层价格仍然很高的。
虽然只在价格表前呆了五分钟，却发现先后有两拔人来看房。两个骑电动车的男青年、另一对母子二人，看来价格还是很有号召力的！只是，这两拔人看到详细价格后，没过多听导购解释摇摇头就走了。
我一边听一个戴眼镜的导购介绍，一边看楼盘价格。个人觉得除了“送太阳能，现房即买即住”这两个优势外，降价的仅限六楼。看来开发商并不想实在地让利，只为了吸引眼球，不过，这样做只怕有碍自己信誉。毕竟大家都是抱着2075元每平米的价格优势来看房的，来了一看才发现原来这样啊！以后再做广告恐怕也少人问津了。

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刚刚结束的中央经济工作会上已明确了2012年房价政策“房地产调控不放松，促进房价合理回归”。
2011年11月6日，国务院总理温龘家龘宝出席在俄罗斯圣彼得堡举行的上合组织成员国总理第十次会议时表示：“中国的下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展”。这样对房价的直接评判暗含着一种政府承诺。
虽然只是宏观，但在南郑当前物价下，开发商建房成本并不高，究竟“以量换价”还是“高价持有”，开发商也到了一个决策关口。
不过，现有数据表明，在巨量保障房投建后，南郑商品房库存量将会继续增加，在销量萎缩的局势下，“卖方市场”必将转向“买方市场”，没有实在优惠打动买家，有谁还会出手呢？毕竟在高利率时代，有谁还会仅为了摆脱“蜗居”却又陷入“房奴”、“债奴”的窘境呢？
大家有理由相信2012年的房价没有最低，只有更低。