2016房价冰火互现谁是背后的推手

2016-5-19 08:19| 发布者: admin| 查看: 310| 评论: 0|原作者: 长大的回忆

摘要: 　　经济下行周期下，负利率、资产荒等导致的资金保值压力，使得资产管理、财富管理行业空前繁荣，过度宽松的货币政策让大量的资金进入了一线城市和二线热点城市的房产，引发房价非理性大涨。但对实体经济而言，却不 ...

　　经济下行周期下，负利率、资产荒等导致的资金保值压力，使得资产管理、财富管理行业空前繁荣，过度宽松的货币政策让大量的资金进入了一线城市和二线热点城市的房产，引发房价非理性大涨。但对实体经济而言，却不会因为金融放水而扭转颓势。
　　一边是北、上、深及二线热点城市房价噌噌噌急升，一边是库存量大的三四线城市房价跌入冰点无人问津，用“冰火两重天”描述中国当今的楼市，一点也不过分。
　　一线城市房价疯涨
　　先看深圳楼市新闻：“房东一天涨价70万”、“深圳一个小区价值超过深圳机场”、“深圳夫妻犹豫一晚房价暴涨10万”、“深圳成全国买房压力最大城市”、“十万人逃离大深圳”……
2016房价冰火互现

　　再看上海：“沪房价涨百万房东违约，中介机构不退服务费”、“这波房价暴涨，她透支一个上海人47年工资”、“上海房价3天涨30万，学区房年涨100万，市民直呼太恐怖”……
　　还有北京，北京因房价过高，购房者扎堆环京区域，导致廊坊近京区域，尤其北三县的楼市，房价不正常上涨，甚至一天一个价。
　　房价上涨的，不仅仅是深圳、上海、北京。4月18日，国家统计局发布2016年3月份70个大中城市住宅销售价格：3月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市达62个，与去年同月相比，有40个城市的房价上涨。
　　数据显示，上海3月的一手商品住宅同比涨幅达30.5%，仅次于深圳，排在全国70个大中城市的第二位。而后者涨幅则高达62.5%，遥遥领先其他一二三线城市。
　　上海和深圳的房价涨幅，只能用疯涨来形容，通过下面这张表我们对一线城市及热点二线城市的房价涨幅会更一目了然。
　　“广州则始终保持总体供应量充沛，楼市一直是健康理性的。”业界专家表示，但随着北、上、深房价暴涨，广州的房价也有不同程度的上涨。
　　从房价绝对值来看，当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列。2016年2月，深圳、北京、上海二手房均价分别为4.61、4.05、3.51万元人民币/平方米，其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区)，而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔，紧逼纽约曼哈顿。
　　再从房价收入比上来比较，来自中金公司的数据显示，香港被认为是房价泡沫最高的，但它的房价收入比也才15.6倍，纽约和伦敦也不过是10倍、12倍，东京是8倍，但北京、上海、深圳的房价收入比分别是44.4、42.3和33.7倍。
　　三四线城市房价跌入冰点
　　与一线及二线热点城市房价疯涨形成鲜明对比的，是三四线城市楼市的冷清。
　　“我们这儿的房子现在多的没人要。”居住在齐齐哈尔的50岁的张女士告诉记者，作为东北老工业基地的齐齐哈尔是黑龙江地级市，算是四线城市，现在的房价2600元/平方米—5000元/平方米的房子随处可见。“谁买啊?我周围的大多数人至少在齐市拥有两套房，而真正需要住房的年轻人几乎都到一线城市去了。”
　　“由于产能过剩，这里的造纸厂、机床厂、钢铁厂等自去年以来不是纷纷倒闭就是‘要死不活’，大量的工人下岗”张女士感叹，东北老工业基地在凋敝，就业空间越来越少了，年轻人不出去就没工作，所以，这里的房子即使价格再低也少人问津。
　　中国三四线城市的房价到底有多“低”?一、二线热点城市的房价有多“高”?由中金公司房地产领域专家跟踪、搜集、整理多方资料制作而成的 “中国房价地图(包括全国70个主要城市的2016年2月最新房价数据)”，可见端倪。
　　而最新数据显示，中国房地产库存高达7.2亿平方米，其中70%在三四线城市，消化它们可能需要数年时间。
　　“十几年来，我从未见过如此快速的大小城市两极分化。”业界人士表示，“中国一直试图缩小城市之间的差距，但似乎没有明显效果。”
　　那么究竟是什么原因让中国房价冰火互现，大小城市两级分化如此突出?
　　谁该为此轮房价疯涨买单?
　　关于一线城市和部分二线城市房价飞涨的原因，广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，罪魁祸首是去年多轮的降息和降准。
　　在韩世同看来, 房价上涨的先决条件是资金和信贷， “正是自去年六月份后央行连续三次的双降(降息、降准)，对楼市来讲是一剂过于猛烈的救助强心剂，以致在整个经济调整转型的情况下，出现了楼市反常的火爆现象。”
　　世联地产董事、首席技术官黎振伟亦认为，在中国这个特定的环境下,经济转型尚未找到替代房地产的出路，政府非常怕房价跌，一跌没人买房，地方政府就没有税收。
　　事实上，房地产成为今年一季度经济反弹的主要支撑。一季度GDP如期降为6.7%，使得中国经济呈现2016 “开门红”。其中，房地产对经济的拉动功不可没。
　　受前期央行降准降息，契税调整，房贷首付比例下降以及公积金政策调整等多项利好因素影响，一季度中国房地产销售异常火爆，前3个月商品房销售额累计同比增长54.1%，而去年同期销售额为下降9.2%。在此带动下，房地产开工与投资均有大幅增长。1-3月房地产新开工面积增长19.2%，而今年两位数的开工增速与去年全年负两位数开工增速形成鲜明对比，也证实了房地产回暖对经济的拉动作用。
　　4月20日，央行公布了一季度的贷款流向，4.6万亿新增贷款中有1.5万亿流入房地产行业。其中个人按揭贷款新增超过1万亿，超过新增的三农贷款，也超过新增的小微企业贷款。
　　这说明什么?说明在一季度给中国经济带来增长的，主要还是房地产。
　　然而，尽管中国经济呈现 “开门红”，但很多迹象表明，中国经济的潜在增速已经下降，如人口的流动性下降、劳动年龄人口减少，依赖仿制技术来拉动劳动生产率的边际效应递减。在此背景下，要让GDP增速不下行，只有继续扩大融资规模。
　　这就导致了资产荒，即好资产太少而资金太多。资产荒使得资产管理、财富管理行业空前繁荣，房地产和金融资产的价格不断上涨。但对实体经济而言，却不会因为金融放水而扭转颓势。
　　“经济下行周期下，负利率、资产荒等导致的保值压力，让大量的资金进入了一线城市和二线热点城市的房产，引发房价非理性大涨。”经济学家马光远称。
　　“两会之前，中国的房地产政策通过释放一系列的组合拳，基本回到了08年金融危机救市时的水平。” 在马光远看来，一线城市房价疯涨的背后，是大家“心领神会”，这个游戏链条上的所有参与者合力把房价做起来，无论是加杠杆的首付贷，众筹买房，还是在限购的情况下，一些没有购房资格的人获得了购房资格，这是一线城市房价疯涨的重要原因。
　　“炒房”盛行，实体经济“肾衰”?
　　“再不买房价又涨了”、“做实业不如炒房”、“拥有多套房产的人，靠收房租都富得流油，还谈什么工作?” 房地产的“快钱效应”，也正在蛊惑中国众多的传统制造企业“无心主业”，促使一些企业主纷纷加入炒房大军。而且越是人口大规模涌入的一线及重点二线城市的房子获利空间越大。
　　“土地资本化给中国经济埋下最严重祸根。” 中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋博客中写道，土地资产价格暴涨在实体经济中的衍生则完全破坏了实体经济运行规则。
　　一个实例深刻地揭示了中国经济的这种尴尬：“一位温州老板一年辛辛苦苦办实业，仅赚得100多万元，而他的妻子八年炒房，居然赚到了3000多万”，这个发生在前两年的真实故事在至今仍被广泛传扬，留给人们的，是发现赚钱“新大陆”的兴奋和激动，还是艰难支撑实业经济的苦涩与辛酸?
　　事实上，这样的例子不只被提及一次。近年来，实体经济空心化已成为一个各方面都很关注的问题，一些企业无心经营企业实体，转而投向贷款公司、担保公司以及房地产业，不走技术创新之路，而是“以钱生钱”。很难想象，一个在国际上有足够竞争力的大国、强国，崛起靠的不是科技、实业、教育，而是建立在所谓“全民皆房”的“狂欢”之上。(中国房地产)