大事件！这份重要文件，决定了中国房地产未来10年！一定要认真研读

阳光之美

　　昨天，发改委在官网发布了一份文件《2019年新型城镇化建设重点任务》。
　　明源君研读后认为，这是一份非常重要的文件，很多规划、方向在这份文件中明确，而这些规划、方向，将影响房地产行业未来10年的发展。
　　作为地产人，无论如何仔细地研读它，都不为过。
　　下面，明源君分享自己研读的8个心得（蓝色字体为文件原文，灰色字体为明源君解读）。
　　01
　　落户政策全面放开
　　抢人才还是要靠实力
　　三四五线迎来新一轮利好？
　　“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；
　　城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
　　超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
　　城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估。”
　　“深化‘人地钱挂钩’等配套政策。深化落实支持农业转移人口市民化的财政政策，在安排中央和省级财政转移支付时更多考虑农业转移人口落户数量，2019年继续安排中央财政奖励资金支持落户较多地区。
　　全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重，探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用。”
　　明源君点评：
　　特别方便的落户政策，在过去2年的“抢人才”大战中，各地都出台了不少。
　　但是，发改委这次的文件，更加开放，而且将推广到所有还未出台相关政策的城市。
　　100---300万人口的城市全面取消落户限制，意味着不需要甄别对方资格，这主要是鼓励附近农村人口入城定居。“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”，意味着对方不一定要买房。也就是说，之前入户政策中对学历、购房能力的要求，都不存在了，我国存在多年的2种户口差别，可能即将消失。
　　农民进城买房结婚、孩子进城上学，之前本已是很多四五线城市购房者的主流需求。政策进一步放宽后，这种需求将被全面释放。
　　转移人口越多，就批准更多城镇建设用地，给更多补助资金，这样非常务实，既不会出现“鬼城”，也不会出现过于拥挤的情况。
　　人口超过300万的其他城市，虽然还有一些限制，但也全面放宽了。
　　所有城市政策都全面放宽以后，大家在政策层面又回到了同一个起跑线上。
　　在争夺人才、人口的过程中，最后能否获胜，还是要靠各种实力。其中最重要的实力，就是提供相应工作岗位的能力。
　　02
　　成渝成为第四城市群
　　未来前途无量？
　　“深入推进城市群发展。有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。”
　　明源君点评：
　　之前大家还有争论，粤港澳、京津冀、长三角之后，第四城市群到底是哪里。现在已经没有疑问，就是成渝。
　　成渝既然摆到了和粤港澳、京津冀、长三角并列的级别，未来一定有大规划配套，其发展也是不可限量的。深耕成渝的房企，下一波将享受红利。
　　03
　　城市分工进一步明确
　　大城市聚焦科技创新、高端服务
　　中小城市承接、发展特色制造业？
　　“分类引导城市产业布局……引导城市政府科学确定产业定位和城际经济合作模式，避免同质化竞争。引导大城市产业高端化发展，发挥在产业选择和人才引进上的优势，提升经济密度、强化创新驱动、做优产业集群，形成以高端制造业、生产性服务业为主的产业结构。引导中小城市夯实制造业基础，发挥要素成本低的优势，增强承接产业转移能力，推动制造业特色化差异化发展，形成以先进制造业为主的产业结构。”
　　“大城市要提高精细化管理水平，增强要素集聚、高端服务和科技创新能力，发挥规模效应和辐射带动作用。中小城市发展要分类施策，都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化；收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中……”
　　“探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制。加快推进都市圈交通基础设施一体化规划建设。支持建设一体化发展和承接产业转移示范区。推动构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。”
　　明源君点评：
　　之前很多相邻城市有类似的定位，还彼此竞争。
　　现在比较明确的是：同一个城市群内，大城市主打科技创新、高端服务，中小城市承接大城市转移出来的产业，发展有自己特色的制造业等。
　　东京都等城市圈内，和中心距离差不多的2个地方，有特色产业的地方的房价，是没有特色产业的地方的2倍。
　　所以，房企以后在城市圈里的中小城市拿地，就要看2个事情：
　　？你要去的城市或区域，产业和中心城市有没有冲突；
　　？你要去的城市或区域，产业有没有特色。如果和周边别的中小城市一样，到底谁更有优势。
　　“允许城乡建设用地指标跨地区调剂”，这也就意味着，同一城市圈内，不同城市、不同区域的供地有了协调机制。这是一个很大的变化，可能意味着一个城市的规划，可以延申到另一个城市，可以互动。
　　04
　　大中小城市医疗、教育资源将共享？
　　“改进城市公共资源配置。在优化大城市公共资源布局的同时，立足实际在中小城市适度增加公共资源供给。鼓励各地区优化潜力型中小城市建设用地结构布局，合理增加公共服务设施等用地规模。调整优化教育医疗资源布局，新设立和搬迁转移职业院校原则上优先布局在中小城市，将更多三级医院布局在中小城市，支持大城市知名三级医院在中小城市设立分支机构，支持大城市知名中小学对中小城市学校进行对口帮扶支教。”
　　明源君点评：
　　目前，我国北上广深等一线城市的发达程度，不次于任何一个发达国家。我国与发达国家最大的差距，在于发展不平衡。一二三线的各种资源有差距。
　　目前大家最看重的资源，可能就是医疗、教育资源。
　　让这两种资源分布的更均衡，有利于中小城市未来的发展，也会为这些地方的项目加分。如果你家项目附近，有了一个三级医院的分院，那意味着什么，是不言而喻的。
　　05
　　助力城镇化建设、住房租赁
　　的金融产品被鼓励？
　　“在坚决遏制地方政府隐性债务增量前提下综合运用多种货币政策工具，引导开发性政策性金融机构结合各自职能定位和业务范围加大支持力度，鼓励商业性金融机构适度扩大信贷投放，引导保险资金发挥长期投资优势，支持符合条件的企业发行债券进行项目融资，积极助力新型城镇化建设。支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。”
　　明源君点评：
　　融资难，是过去两年很多企业的感受。
　　这个文件明确了，与“新型城镇化建设”和“住房租赁产业”相关的融资手段、金融产品，将被鼓励。
　　06
　　农村集体经营用地入市
　　正在改变土地供应市场？

　　“按照国家统一部署，在符合空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市。鼓励各级财政支持城乡融合发展及载体平台建设，撬动更多社会资金投入。完善乡村金融服务体系，依法合规开展农村各类资产抵押融资，做好农地抵押贷款业务全国推广工作，允许有条件地区继续探索宅基地使用权抵押。”
　　明源君点评：
　　之前，农村的土地除了被征用，几乎没用盘活、变现的渠道。
　　农村集体土地入市、农地抵押贷款、有条件地区宅基地使用权抵押，这三者如果都能实现，那么农村所有的土地都有了被盘活、金融化、变现的可能。
　　从另一个角度来说，之前，大部分城市只有一个土地提供方：地方政府。农村集体建设用地如果入市，土地提供方就会增加，供应方式也会多样化。
　　当然，目前看来，农村集体建设用地的用途可能还是受到很大限制，但这个开始，已经改变了整个市场的格局。
　　07
　　“伪”特色小镇可能被“淘汰”　　？
　　“支持特色小镇有序发展。建立典型引路机制，坚持特色兴镇、产业建镇，坚持政府引导、企业主体、市场化运作，逐年挖掘精品特色小镇，总结推广典型经验，发挥示范引领作用；完善政银企对接服务平台，为特色产业发展及设施建设提供融资支持，为打造更多精品特色小镇提供制度土壤。建立规范纠偏机制，逐年开展监测评估，淘汰错用概念的行政建制镇、滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体的虚拟小镇。组织制定特色小镇标准体系，适时健全支持特色小镇有序发展的体制机制和政策措施。全面开展特色小城镇建设情况调查评估。省级发展改革委要组织特色小镇和小城镇相关部门协调推进，避免政出多门、产生乱象。”
　　明源君点评：
　　之前那一轮特色小镇建设，泥沙俱下。
　　有一些小镇确实有特色、有产业。但是也有一些，就是借小镇之名拿地，只想修普通住宅卖，甚至根本不做开发，把地放在那里囤起来。
　　“淘汰”这个词，很有意思，到底如何淘汰，我们拭目以待。看起来，没有特色、没有产业的“伪”特色小镇，可能会有麻烦。
　　08
　　城镇化仍保持较高速度
　　2019行业规模和过去2年持平？
　　“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，培育发展现代化都市圈，推进大城市精细化管理，支持特色小镇有序发展，加快推动城乡融合发展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上，为保持经济持续健康发展和社会大局稳定提供有力支撑，为决胜全面建成小康社会提供有力保障。”
　　明源君点评：
　　地产人都知道，城镇化是地产行业发展的根本动力之一。
　　1978-1990年，我国城市化率增长速度比较慢，平均每年只有0.7个点。
　　1995年我国城市化率突破30%后，快速增长。截至2006年，平均每年增加1.4个点。
　　2011年到2016年，我国的城市化率每年平均增长1.2个点，2016年达到57.35%。
　　2017年，我国城镇化率为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。2018年，我国城镇化率为59.58%，比2017年末提高1.06个百分点。
　　2019年提出“常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上”，说明这一年的城镇化率基本和过去2年保持一致，仍在稳步增长中。相应的，地产销售总量，应该保持在过去2年的高位。(作者：明源地产研究院  天风）