一篇预测2019年自住买房的大雄文

天马之行

　　命是弱者借口，运乃强者谦辞。顺周期而为，才是人生至理。
　　曾经我写过为什么《2019年是买房自住的最佳时期》，是站在政策的角度的个人解读。然而，读了周金涛在2016年3月的演讲实录，顿时被折服了：这预测，竟然如此精准！
　　1st
　　最近房地产的消息较为寡淡。一个是房贷利率集体下调，个人认为这属于银行无意识的竞争行为，毕竟地产熊市到来，银行房贷客户不足，也需要下调利率争取贷单（房贷算是银行最优质的一块资产了）；
　　第二个是XX自媒体吹嘘的中国房产市值65万亿美元，已超过美欧日，是一个巨大的泡沫。对于这种抓眼球的数据，我从来看都不看。因为市值是由成交决定的，当前大量房产没有资格交易，这个市值肯定要大打折扣。三折还是五折，上方吃着明白，你我看着糊涂，买卖双方自己清楚。
　　在翻阅以前的文章时，偶然看见了大家在怀念周金涛。后来翻了翻周天王的文章，越来越觉得，这一次，周天王又对了，买卖房产还是要跟着周期走。
　　对于周天王，地产圈的朋友可能不是很熟悉。曾任中信建投证券研究发展部董事总经理和首席经济学家的他，受病魔缠身，于2016年12月27日英年早逝。
　　周金涛从事宏观策略研究近20年，擅长运用经济周期理论分析全球经济和中国经济走势，并以康德拉季耶夫周期理论为基础，创建了四周期嵌套策略分析框架。令周金涛声名鹊起的是，2007年，周金涛成功预测了次贷危机。2015年，他又成功预测了全球的资产价格动荡等。

一篇预测2019年自住买房的大雄文

　　也正因为此，周金涛被经济圈特别是金融私募圈称作是“尼古拉斯.金涛”、“周期天王”等。
　　2nd
　　在说周天王对中国房地产周期的论断之前，我们先来说说周天王的周期理论基础：人生财富靠康波（康德拉季耶夫周期理论）。我们每一个的财富积累不要以为你有多大的本事，财富的积累完全来源经济周期远动的阶段给你的机会。
　　煤老板是抓住了大宗商品的牛市，巴菲特成功的原因是他出生在第五波康波的回升期，所以他能成功，如果他出生在现在一样不会成功，这个是有你宿命决定的。比尔盖茨抓住了全球经济的繁荣期，技术创新是那个时代展开的，现在中国出现不了比尔盖茨，因为你的人生机会是由康波决定的。
　　有人觉得自己很牛，有很大本事，能赚很多钱，事实上每个人都是在命运中运行，这也是他研究经济周期后非常相信的一点，人的生命是有宿命的。
　　这样的观点表现在房地产层面，就是他认为房地产同样是有周期的。经过周金涛对美国房地产周期的研究，他发现：房地产周期的平均时长为25年左右，这意味着一个康波周期（60年左右）可能存在两个房地产周期，其中房地产周期的上行时间为8.5年左右，下行时间为17年左右。
　　由此我们大致可以推算，启动于1994年（康波繁荣期）的本轮房地产周期可能要到2019年才会触底，这个低点与商品产能周期的低点是接近的。
　　全球的房地产周期也是呈现一定的规律。中国房地产高点滞后于美国，2015年—2017年可视为双头顶部，从而中国房地产周期可能在2017年—2019年进入下行期。
　　综合作者的分析：中美两国将很有可能在2017-2019年同时处于房地产周期下行阶段，即出现共振下行。作为全球两大经济体，这种共振和影响冲击是重要风险因素。
　　在这种共振下行、19年触底的情况下，现在30岁以下的人，注定你的人生第一次机会在2019年出现。
　　我们做人生财富规划的时候，一定要知道社会每一个人都在社会运行的大系统中，社会大系统给你时间机会你就有机会。这个大系统没有给你机会，你在这方面再怎么努力都没用。
　　从理论上来看，每个人的一生有三次机会，如果抓住了一次，你就能够至少成为中产阶级。用康德拉季耶夫进行人生规划，60年是一个甲子年，人的生命周期也就差不多60年，也就差不多一生。
　　在这一生中在60年中会嵌套着三个房地产周期，20年波动一次，一个房地产周期嵌套着两个固定资产投资周期，也就中周期，10年波动一次。一个固定资产投资周期嵌套着三个库存周期。
　　所以一个人的一生经历一个长波，3次房地产周期、9次固定资产投资周期和十八次库存周期。人的一生大致就是这样。
　　对此，星子专门找了一则周金涛在2016年3月的演讲（精简自华尔街见闻），详细阐述“2019年房地产触底”这一观点。
　　OS：文章有点长，建议收藏起来慢慢细读
　　大家知道我实际上是主要研究经济周期理论的，这个理论大部分人不是特别熟悉，实际上经济周期理论主体虽然说叫经济周期理论，实际上它是一套社会发展理论。
　　在这个经济的运动过程中，不完全是经济问题，它包括了社会制度、政治方面的问题，同时也包括在座各位在经济周期的运动中应该如何进行人生的规划。
　　今天分为上下两个半戳，上半戳改一下经济周期理论。
　　重要经济轴周期理论开创者是两个，第一个康波周期，实际上它是全球经济运动的决定力量，也是在座各位人生财富规划的根本理论。
　　为什么这么说？我有一句名言叫“人生发财靠康波”，这句话的意思就是说我们每个人的财富积累一定不要以为是你多有本事，财富积累完全来源于经济周期运动的时间给你的机会。
　　那么最简单的例子是什么？比如过去的十年，中国暴富的典型是煤老板，肯定大家在心里认为煤老板肯定是不如我有本事。为什么他成为煤老板，原因就是在于天时给的机会。
　　按照康德拉季耶夫理论来看这是大宗商品的牛市，就给煤老板人生发财的机会。但是在座各位可不可以成为煤老板？应该今生不会看到，这是它的理论描述的。
　　你一个人的一生中，你所能够获得的机会，理论上来讲只有三次，如果每一个机会都没抓到，你肯定一生的财富就没有了。如果抓住其中一个机会，你就能够至少是个中产阶级。
　　这句话是什么意思呢？就是说我们人生的财富轨迹是有迹可循的。人生的财富轨迹就是康德拉季耶夫周期。我先给大家介绍一下康德拉季耶夫周期。
　　在世界经济周期运动中最长的周期是康德拉季耶夫周期，它一个循环是60年一次，所以就是大家知道60年就是一个人的自然寿命是60年，中国讲60甲子，循环一次就是一个康德拉季耶夫周期。它分为回升、繁荣、衰退、箫条。
　　现在这次经历的康德拉季耶夫周期，在座各位经历的是从衰退向箫条的转换点，在座各位未来十年，注定在箫条中渡过，这是康德拉季耶夫不可改变的规律。
　　不用等，2017年中期，大家就可以知道我的判断对与不对。因为我曾经在2007年的时候判断2008年将发生康德拉季耶夫周期衰退一次冲击，就是大家看到的次贷危机。
　　2014年10月份，我发表报告认为2015年二季度发生二次冲击，二季度之后股市暴跌，人民币贬值，这些都是有规律可寻的，资产价格的运动绝不属于规律，这个都是大家可以看到的。
　　2017年中期，三季度之后，我们将看到中国和美国的资产价格全线回落，2019年出现最终低点。那个低点可能远比大家想像的低。这就是现在可以告诉大家的康波理论。
　　2015年之后应该进入全球的康波的箫条阶段，在康波的箫条来临之前，会发生哪个现象？这个现象相信大家都已经看到了，我们觉得手中有很多流动性，大家这个流动性过去6年还通过炒股票赚到钱，大家2015年开始不赚钱，怎么办？
　　我需要为我手中的钱保值，所以大家想了一个办法就是买进一线城市核心区域的房地产。第二个办法搞点新兴产业，很多人投了很多新三板。
　　至于大家追逐的新兴产业，因为我是研究长波理论的，我看的很清楚，实际上所谓的互联网+，实际上就是本次康波的技术创新，信息技术的最后成熟阶段。就是说大家知道信息技术爆发期在80年代，90年代在美国主导国的展开期。
　　当技术从主导国传导到中国，中国是本轮康波中的追赶人，传导到中国扩散到生活的每一个角落，那么你们想这个技术还有什么前途可言？一个技术当它在追赶国的渗透到达了无孔不入的时候，一定到达了它生命周期的最后阶段，这个技术后面就是一个成熟并衰落的趋势。
　　所以我在前期，去年我跟朋友说2016年和2017年是新三板的兑现阶段，能不能兑现要看你的命运了，这个东西不是我能够左右的。大家我认为一定要兑现。
　　当大家看到这两个现象的时候，意味着康波要进入箫条期，就是你突然会发现在经历一次滞胀之后，16年到17年是一次滞胀，一次滞胀发现你手中持有的流动性差的资产可能就没人要了。
　　在这个阶段之后，将进入货币消灭机制，就是这些资产的价格将下跌，这个就是康波理论告诉我们的每一次的康波的箫条都是一次滞胀展开，滞胀之后就是消灭通胀的阶段。
　　所以未来可能大家突然会觉得我手中的流动性资产不够或者没有。这也是让大家赶紧发债的原因，你可以有现金流用，甚至以现在低的价格买进资产。
　　第四次康波的箫条在一九七几年，第三次是一九二几年，就是美国的大箫条，康波理论描述了一套世界经济的长期的运转。我们作为一个人如何在这样的过程中来规划你的人生财富呢？
　　以我的长期研究来看的话，你的人生的机会基本上由康波的运动给予的。十年前你在中信建投证券找了一份工作不是太重要，大家十年前在中信建投证券旁边买一套房子真的很重要，因为中信建投在北京朝阳门，现在房子涨十倍，大家挣十年也挣不到。人生的财富不是靠工资，而是靠你对于资产价格的投资。
　　你对资产价格的投资是时间规律呢？一定是低点买进才有意义，这个时候买进房子这些没有什么意义。那么但是在你一个人60岁的人生中，其中30年参与经济生活，30年中康波给予你的财富机会只有三次，不以你的主观意志为转移。
　　40岁以上的人，人生第一次机会在08年，如果那时候买股票、房子，你的人生是很成功的。以后2008年之前的上一次人生机会99年，40岁的人抓住那次机会的人不多，所以08年是第一次机会。
　　第二次机会在19年，最后一次在30年附近，能够抓住一次你就能够成为中产阶级，这就是人生发财靠康波的道理。
　　巴菲特没什么，为什么能够投资成功，原因就在于他出生在第五次康波周期的回升阶段所以他能成功，如果现在一样不会成功，这个就是有你的宿命决定的。
　　为什么在那个年代美国会出现比尔盖茨，这个是因为技术在那个年代展开的，现在中国出不了比尔盖茨，你的人生机会由康波的运动决定的，有人觉得自己很牛，很大的本事，赚很大的钱，事实上每个人都是在命之中运行。
　　这就是我研究完经济周期以后我非常相信的一点，人的生命都是宿命的。最简单的就是85年之后出生的人，现在30岁以下的人，注定你的人生机会第一次只能在19年出现，35岁之前出现，所以现在25岁到30岁的人，未来的5年，只能依靠在浙商银行好好工作。
　　因为买房什么都不行，这个就是由你的人生的财富的命运所决定的，这个是没有办法的。
　　我刚才给大家讲这些东西的意思是说我们在做人生财富规划的时候一定知道每个人都是在社会的大系统中运行，社会大系统给你时间机会你就有时间机会。这个大系统没给你机会，你在这方面再努力也是没有用的。
　　作为我们一个人，你的人生的财富有哪些？理论上只能有这么几类：第一类就是大宗商品，这个实际上大家不要小看，在60年巡回中，大宗商品是最暴利的行业。就是刚才讲的，中国人觉得最爆发的煤老板，原因就在此。
　　因为大宗商品的牛市是几十年出现一次，我们这次的大宗商品的牛市是2000年到2002年，这次是康波的衰退阶段。第四次康波的衰退阶段70年代是石油危机，也是大的商品牛市，所以我们商品是最暴利的资产。
　　大家在座各位你所经历的第五次康波，商品的牛市已经结束，所以以后不可能依靠商品取得暴利。2011年至少到30年，商品的走势都是熊市，所以不可能在商品方面取得大的收益的。你说能不能做空，不行！2015年之前商品可以做空，大家16年之后不能再做空，未来商品走的是熊市。
　　所以在座的各位的人生的最主要的资产，不管是否曾经拥有，后面不可能再有，这是第一类。第二类资产是房地产，就是经济周期理论中的枯枿周期，房地产周期20年轮回一次，一个人当中可以碰到两次房地产周期。
　　为什么呢？
　　一个人的一生作为群体来讲会两次买房，第一次是结婚的时候，平均27岁，第二次二次置业，改善性需求是42岁左右。一个人的消费高峰，最高峰出现在46岁的时候，46岁之后这个人的消费就往下走，你的消费逐渐由房子这些变成医疗养老。
　　那么房子一生中大致消费两次，大概20年-25年一次。中国本轮房地产周期自上个世纪开启，按照房地产周期规律分为三波：
　　第一波00到07年，09年之后又涨一波，15年17年一波，三波上去，作为全国来讲房地产周期的高点，报告中判断在2014年，这个是中国房地产周期的高点，后面价格下来。
　　但是到15年的时候大家突然发现，房子又好卖了，16年一线城市核心区域房地产暴涨，但这不是房地产重新开始，而是碧浪。三四线城市的房子能涨才是牛市，垃圾股不涨，一小戳股票涨不是牛市，这是房地产周期的碧浪反弹。
　　所以2017年上半年附近，中国的这次反弹会结束。如果你拥有一个城市的核心区域的房地产，并且不是自住房，我认为应该在未来的一年之内卖掉，这就是我对于大家的建议。
　　你卖掉这个房子之后你发现你可以买到好多很便宜的资产，这个性价比已经发生变化，这个就是你的房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来，这个世界上没有只涨不跌的东西。
　　2019年房价会是一个低点，17年18年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样，20年的循环。15年上升，5年下降。
　　所以大家看作为广义大众来讲，不管你的知识怎么样，你跟大妈没有区别。这种意思就是说这种东西跟智商没关系，这个就是你的人生的机遇就是看你能不能把握。作为人的一生，房子是最核心资产，商品不一定能绑住，房子至少一辈子搞两次，这是第二类资产。
　　第三类资产是股票，股票不是长周期问题，随时波动，这个在我们周期中没法明确定义。
　　第四类资产就是艺术品市场，像古玩、翡翠这类东西，过去一些年涨的很快的，反腐之后下降厉害，这些来看就没有只涨不跌的东西，你的人生资产总会在涨涨跌跌中渡过。作为人生财富规划你要明确现在这个时点应该做什么。
　　我的看法是未来五年是资产的下降期，这个时候大家尽量持有流动性好的资产，而不要持有流动性不好的资产。像高位的房子就是流动性不好的资产，还有一级市场的股权也是流动性不好的资产。为什么提新三板，因为流动性很差，想卖很难卖。在未来的投资，大家一定注意，赚钱不重要，第一目标是保值，第二是流动性。这两个是未来五年大家在投资的时候我觉得一定要非常注意的一个，应该是一个最核心的问题。
　　我觉得大家，特别平时在工作中，我就跟我们的朋友说，一定要知道你的领导属什么的，这很重要。以后你知道你们公司董事长总经理属什么的，你就大致能判断你们公司今年行还是不行。
　　如果行就多干几年，不行就趁早跳槽很重要。这真的是非常重要的事情。我们的前总理是属马的，最差的年景在鼠年，子午相冲，子年就是2008年。
　　这些都可以用于对你的，至少对个人的公司的前途，甚至部门领导属时间的，这些都是可以通过这个办法，至少大致心里有数。
　　刚才讲了2019年是中国经济的最差年景，我刚才说的另一套理论中也是可以解释的。所以美元现在还没有到达这波牛市的高点，这波高点应该在明年中期。
　　明年上半年美国也会出现滞胀，那时候美联储会连续加息，流动性会出问题，美国经济掉头往下，通胀掉头往下，就会出现经济的调整。这就是我们2017年的中期可以看到的。大家做投资只要掌握这些规律，不会犯大的错误的。
　　对于未来想提醒大家的一点，2018年到2019年是康波周期的万劫不复之年，60年当中的最差阶段，所以一定要控制18、19年的风险。在此之前做好充分的现金准备，现在可以发债，五年之后还有现金。
　　对于个人来讲，今年明年卖掉投资性房地产和新三板股权，休假两年，锻炼身体，2019年回来，这就是未来给大家做的人生规划。
　　3rd
　　说实话，看到周金涛两年前预测的经济形势，与当前分毫不差，我是非常震惊的。因为在结果上的确如此。
　　尽管我们把当前房地产进入熊市的原因归结为政策而是周期调整，但我觉得这并不矛盾。因为物极必反，当房地产资产涨到一定程度，政府必然调控，周期必然来临（在我看来，政策的调整也应该是周期的一部分）。
　　因此从这方面看，等到2019年房价触底后，尽快看房、好好挑房，是自住者抓住楼市周期运营的正确姿态。
　　当然，对于投资者，虽然未来几年内可能都无法获得房价收益，但是资格是宝贵的，提前占位获取城市资源、用长线思维看待楼市，相信在五到十年后，仍然有不错的收益。
　　毕竟旭辉林峰总也说，“我们现在的房价，涨的好像很多，其实把货币购买力，把通货膨胀系数跟二十年前人民币购买力同等看，我们的房子只是起了保值同幅度增长而已，并没有超幅度太多，最核心的还是看M2总量对地产价格的影响。我们也不要太悲观，我一直觉得地产下半场只是回归到一个常态，并不是一个生死存亡的时刻，只是原来日子太好过了，现在回归正常的日子。”
　　没错，事实上随着这几年限购，很多人钱虽然多了，但是留在金融系统里走不出去，除了房地产没有好的标的物，不少人因此甚至跑到东南亚、欧洲和美国去投资。
　　最后说明一下，房地产支柱产业的地位是不会改变的，那么大的市场容量，10万亿的交易量是有需求支撑的。到目前为止，中国房地产还没有走到最高点，还没有任何一个其他行业能够完全取代这个行业。（梵高先生）