汉中商业地产年鉴之商业地产三大经典现象

笑花主人

　　如果说日益成熟的住宅地产已经提升了人们的生活品质，那么，商业地产将从另一个层面提升整个城市的品质，把城市未来呈现在我们眼前。
　　商业地产作为一个城市经济活力的载体，在一定程度上代表了整个城市的经济发展水平。所有人都很明白，商业地产是通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品，它是完全区别于住宅产品的一种投资性产品。在任何一个地方，其商业地产的繁荣与否是经济是否景气的风向标。

汉中商业地产年鉴之商业地产三大经典现象

　　汉中这座城市，伴随着城市经济的飞速发展，以办公写字楼、商业广场、城市综合体为代表的新兴商业地产相继出现且规模效应日益扩大，这也无不激发起人们对于商业地产未来发展空间的更多想象。
　　城市形象的提升、商务投资市场及环境的日臻完善，均迸发出汉中的商业活力。面对国家一系列调控政策措施，汉中房地产行业也相继进入商业地产这一“蓝海”，成为房地产开发商们的战略选择。与此同时，愈来愈多的消费者也看出了商业地产的多重便捷条件和巨大投资潜力，纷纷转向。
　　不过，伴随着这几年的开发建设以及运营，并不是所有商业地产项目都能受人青睐、脱颖而出。因为随着知识水平的提高和消费观念的转变，人们逐渐从过去以购物为主的消费习惯，向购物、休闲、娱乐方面转变，商业地产也不仅是单纯的购物消费环境，还是具有深层文化内涵的精神场所。
　　比如，位于滨江西路的天汉长街，它就是深层次挖掘文化需求并将其恰如其分地融入商业地产的一个案例。又比如滨江东路的茶城，集茶企、培训学校、商业、写字楼、住宅、娱乐、休闲为一体的商业地产案例。除此之外，还有不少的商业综合体，通过观察这些商业地产，深层分析之后，其实不难看出，这些商业地产，除去早已经开发建设并且投入运营的，其他的现状多少都有几分“尴尬”。
　　为什么会如此？
　　这里不得不提及2015年，世界经济整体下滑，中国不例外的受到波及，一轮股灾过后，多少人倾家荡产，经济大环境萧条，又多少人业面临倒闭，各地频现“闭门热”无不昭示着这一轮的经济衰败。
　　经济大环境如此，商业地产如何能快速发展？招商困难、资金匮乏、运营模式陈旧等因素致使很多商业地产处于被动局面。商业地产的目标顾客对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，它不能像住宅一样，在销售过后，就能直接进入消费终端，商业地产在销售之后在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。
　　商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。商业地产的投资回报通过销售、获取经营收益和物业升值实现，销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
　　说到这里，其实根本问题就很明显了。这么多的商业地产，无论建造的再华丽，配套再完善，没有与其想匹配的商业物业，说闲置就闲置，没有商家入驻、没有人气的商业中心如何能够成功？

汉中商业地产年鉴之商业地产三大经典现象

　　纵观汉中，其实商业地产已经有点膨胀了。显露出来的问题也已经非常明显。总结如下：
　　商业地产“大跃进”势头隐现
　　由于商业地产仍将高位运行，商业地产市场压力陡增。供过于求的市场现状势必波及后市，预计未来两至三年内招商和运营困难将会凸显。从市场长期发展态势来看，如果只是消化这些静态存量或许并不难，可问题在于仍将大面积开发的商业项目，例如：已知开始开发建设的汉上、汉里，其规模巨大。这无疑会给周边海洋城、竹园天玺、天汉长街等现有的商业项目造成压力，汉中的人口、消费能力在这里摆着，这么多的项目如何来分配这么点人？或许在高铁时代之后，随着外来人口的流入，有所减轻，也或许，我们可以站得角度高一点，将他们看作一体“抱团取暖”炒作区域，也说不定呢！可这些都是不可测的预期。
　　结构性供需失衡导致的商铺空置率现象
　　根据我国房地产指数研究员发布的《我国商业地产白皮书》调查显示，有接近72%的商业地产经理人预测“未来商业地产市场将供需两旺，但供给增速高于需求增速，商业地产控制率将有所提升”。随着时间的推移，这一预测逐渐被验证：远观一二线城市，购物中心占据商业地产的八分之85甚至还多，面临较大的租金下调压力；近看汉中，从13年到如今开发建设的商业综合体项目，如蜀汉大都会、茶城这些早先开发建设的商业地产本身就存在一定的空置率，然而在建开发的项目也将面临同样的问题以及招商问题，毕竟，汉中城市的体量就只有这么大......
　　同质化问题突出
　　随着大批商业项目的蜂拥上马，不少项目外观、设计雷同，呈现“千店一面”的问题。更严重的经营理念和模式互相模仿，业态和品牌重合度很高。在这里，举个不恰当的例子，你就去逛逛汉中的北大街，一路走下来，你会发现很多一样的品牌——这就直接导致了同一商圈内相邻项目竞争激烈，无论是商户资源还是客户资源都会因此而大打折扣。同时，行业整体面临商业地产优秀开发和运营人才稀缺的问题，开发商运营能力和经验不足，这也给已经白热化竞争的市场雪上加霜。
　　这些问题必然导致部分商业项目陷入困境，虽然目前来看，商业地产泡沫化为时过早。但是相对于住宅地产，商业地产的水明显比住宅地产深。大多数开发商避开商业地产而不及，也是情有可原。商业地产定位要有前瞻性，至少要有5-10年的眼光；商业运营强调“放水养鱼”，需要做好长期运营的准备。稍有不慎，等待开发商的不是赚个钵满盆溢，而是血本无归，不可控的风险比较大。（来源：腾讯房产汉中站）