调查：汉中多个小区业主与物业矛盾不断 咋维权

汉中一份子

       随着人们维权意识的增强，近年来，在城市的楼盘小区中，不断涌现业主、业委会和物业公司之间的纠纷。近日，记者走访汉中多家小区，深入调查小区内出现的业主与物业、开发商之间存在的普遍矛盾，探寻这些矛盾的解决之道。

调查：汉中多个小区业主与物业矛盾不断 咋维权

       记者走访
       绿化带内建车位 还要卖给业主
       调查小区：世纪城小区 调查时间：2月17日上午
　　2月17日上午，记者来到位于滨江路东段的世纪城小区。
　　业主陈女士反映了两个问题，一是小区开发商中青置业有限公司贴出公告，计划销售小区绿化带内配备的40多个车位，但业主大多不愿意;二是近几个月小区污水主管道堵塞，气味难闻。记者刚走进小区，就发现前方不远处一台抽污水的设备在隆隆运作着，气味令人作呕。
　　陈女士说：“我咨询过住管局，绿化带内的车位开发商无法办理产权证，无权卖，如果卖，业主可以起诉!”
　　随后，记者来到开发商办公室，有业主正因车位与办公人员争吵。对于陈女士反映的问题，办公室一位负责人说，“这些车位确实没有产权证，贴出公告只是预先摸底调查，还未进行出售。”
　　“小区门口污水堵塞是怎么回事?”记者问。
　　“这是当时施工遗留的问题，我们已向规划局申请多次。主管部门已经介入，责令城投公司整改。”该负责人说。
　　法律规定：
　　根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的绿地属全体业主共有，物业将小区原有绿化带改为车位，系改变建筑区划内附属设施的行为，应经三分之二以上的业主同意，或经业主大会同意。如果该行为改变了小区规划，业主同意后，还要经园林、规划部门审批。如物业公司违反以上法律规定，业主可要求物业公司停止该行为并恢复绿化带。若物业公司拒不执行，业主可联名向住建、城管部门申请现场执法乃至诉讼解决。
未经业委会同意
       物业动用大修基金
       调查小区：丰辉花园 调查时间：2月17日下午
　　2月17日下午，记者来到位于凉州路的丰辉花园小区。据小区业委会相关负责人曹先生介绍，该小区业委会成立已有6年，去年3月份，业委会起诉了小区物业——汉中市永安物业管理有限公司，要求该物业公司撤离，一审与二审业委会都胜诉了，但物业却一直赖着不走。
　　据了解，永安物业公司与小区业委会矛盾的导火索在于，2013年，物业公司未经业委会同意，动用大修基金擅自安排施工人员、决定工程价格，对小区楼顶进行了防水处理。曹先生说：“该工程最终花费49.6万元，没有通知业委会，从未与我们商议过，施工时也未公开招标。”
　　“与永安物业公司的合同2015年12月31日已经到期了，可是物业公司赖着不走。如果我们采取不交物业费的措施，他们就不让车进小区，也不给卖电。”曹先生说。
　　记者来到物业办公室时，一位工作人员说，“负责人不在，我啥也不知道。”曹先生说，他们将申请法院强制执行，要求老物业撤离。
　　法律规定：
　　根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，业主大会按照规定程序作出解聘物业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务合同终止后，业主委员会请求物业服务企业退出、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。
　　此外，如果物业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。
　　因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，物业公司等于白干。但是物业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
       路灯从没亮过 消防设施形同虚设
       调查小区：宁强二道河移民安置小区 调查时间：2月19日上午

调查：汉中多个小区业主与物业矛盾不断 咋维权

　　2月19日上午，宁强县二道河移民安置小区正在召开一年一度的业主大会，会上总结了近年来一直困扰大家却未得到有效解决的问题。
　　业委会主任黎先生解释，第一个问题就是小区外大道路灯从入住至今都未亮起过，移民办给业主的答复是线路在铺设时被损坏，目前无法修理。
　　此外，小区的消防设施形同虚设。在小区随机找到两个消防栓，一个整体裸露在外，另一个深埋地下，均无法正常使用。据了解，该小区内的消防栓大都如此，且都无法出水。有业主表示：“万一起了大火，连最基本的用水都无法保证，想想都害怕!”
　　法律规定：
　　小区路灯、消防设施等都属于公用部位的公共设施，在保修期内，如果公共设施出现问题，包括路灯不亮，由开发商负责维修;若过了保修期，则由物业负责日常维护和修理。
       未达到入住条件 要求业主收房
       调查小区：光辉社区B区 调查时间：2月17日上午
　　2月17日上午，记者来到位于博望路的光辉社区B区。据小区业主程女士介绍，该小区的开发商本应于2015年1月份交房，但小区配套设施迟迟不完善，在收房条件不达标的情况下，却要求业主收房，部分业主因此迟迟未收房。
　　记者走访发现，小区里并没有任何供居民健身、娱乐的设施;房屋建设时所遗漏的安全隐患也很多，比如楼道围栏过低且下方有可供踩踏的水泥台，小孩子很容易翻越掉落，楼道围栏外水泥台离住户的窗户很近等。
　　此外，停车也是困扰业主的一个大问题：“小区没有停车位，不允许车辆入内，业主如何停车是个大问题。”
　　该小区开发商一位负责人表示，小区公共设施的完善在今年的工作计划范围之内，比如在小区外装监控系统、划停车位，健身器材、娱乐设施、电动车充电棚等都会尽快落实，让居民的生活方便些。
　　法律规定：
　　对于开发商违规交房行为，业主应该按照双方购房合同约定的交房条件进行收房，达不到交房条件的可以拒绝收房，同时要求开发商承担相应的违约责任。
       地下车位收费过高 服务质量不达标
       调查小区：鹏鹰紫城小区 调查时间：2月18日上午
　　2月18日上午，记者来到了位于北一环的鹏鹰紫城小区。
　　“一年要收3600元的停车费，比中心市区还要贵，这合理吗?”业主王先生说。
　　今年1月，鹏鹰紫城小区物业公司在各栋楼道电梯里张贴了地下车位收取费用的通知。称从1月8日起，需要车位的业主，物业公司每月将收取200元的租赁费和100元的服务费。高额的停车费引起业主的不满。一些业主反映，该物业公司是三级资质，收取的却是二级资质的服务费用。
　　目前，由于该小区还没有建设完备，车辆只能从人防道路走，有很大的安全隐患，由于入住率低，成立业主委员会也有很大的阻碍。
　　根据居民反映的这些问题，记者找到了物业公司，元鼎物业一负责人表示，需要开发商、物业公司、业主三方在场，才能解答这些问题。
　　法律规定：
　　汉中市住管局工作人员说，小区内的地下立体停车库收费问题与停放在小区内地上路面不同，没有一个统一的收费标准，属于市场调节行为，如果消费者感到费用过高，可向物价部门进行举报。
       小区公共收益去向不明
       调查小区：万泰康居家园 调查时间：2月17日下午
　　2月17日下午，记者来到了汉台区北一环东段的万泰康居家园小区。
　　小区业主高先生向记者展示了与鹏基物业公司签订的服务合同，合同上只有当事双方的签字，并没有物业公司的公章。
　　高先生说，“这合同上本来连公章也没有，不具有法律效应，就更别说合同中所提到的细节了，其中很多条服务根本没有履行过!”他说，小区的公共收益包括电梯广告等都不清晰，物业每年只是公示一次总账，业主都不清楚钱具体花在哪里了。
　　物业办公室一位负责人说，“之前的公示可能没有考虑到业主的需求，如果业主要求按季度公示账目，那以后尽量满足业主的意愿，按季度公示具体明细。”
　　法律规定：
　　根据《物权法》规定，小区公共收益是全体业主共有，具体如何支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。如果由物业或者业委会代为管理，代管方需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。
      问题归纳
      物业管理存在三大矛盾
　　连日来，记者通过对汉中部分小区走访调查发现，汉中小区在物业管理方面存在三大矛盾。
　　一，小区开发建设销售环节遗留问题引起的纠纷较多。不少开发商擅自变更小区规划或在部分房屋预售后变更规划，导致合同纠纷。小区配套设施缺项甩项，小区内经营性附属设施和附属建筑物，特别是地下停车场的权属不清，业主与开发商在其经营收益分配上产生矛盾。
　　二，小区水、电、暖未实行服务到户、收费到户。一般供水、供电、供暖企业只负责将水电暖等公共服务产品送到小区规划红线，并按小区总的用量向开发企业或物业企业收费，俗称“抄大表”。因水电暖收费发生的矛盾主要集中在物业企业采取停水停电措施强行收取物业服务费，加价收取水电暖费用或少供多收，为弥补水电暖亏损降低物业服务标准等方面。这个共性问题在很多小区都存在。
　　三，物业经营服务不规范带来很多纠纷。物业服务标准与收费不等价问题，部分物业企业甚至不经业主大会同意，擅自经营小区共用部位、共用设施设备获取不当利益，如地面车位收费、电梯或墙体广告收入等。业主与物业对车辆丢失、家庭财产被盗、小区内发生的人身伤害等责任认定不一致引起纠纷。
       >>维权难
       矛盾激增 法律不完善
　 “小区业主与物业矛盾多，业主维权难，这不仅仅是汉中的问题，也是全国的普遍现象。”陕西业申委总召集人何志恒说，1998年“商品房”改革以来，全国商品房住宅小区迅速激增，同时围绕物业管理本身的问题和纠纷也迅速蔓延开来。2003年《物业管理条例》的颁布，使得业主群体在维护权益的过程中有了法律武器，很多业主据此“依法维权”、“理性维权”。
　　何志恒说，物业管理领域的种种难题，激发了住房领域的“冲突”，业主维权已经蔓延全国，对基层社会管理和社会稳定提出挑战。一些地方政府在处理业主维权纠纷时经验不足，应对策略不当，导致问题不断积累和加大，因而这不但是物业管理问题，也是基层社会管理体制无法跟上社会变化的问题。而业主之所以维权难，一方面是法律不完善，也得不到主管部门支持，同时很多业主法律意识淡薄，容易在维权过程中采取过激行为，最终触犯法律。
       >>咋解决
       关键还是成立业委会
　　万泰康居家园小区的业主刘先生说，他希望物业公司将详细的管理内容公开，并对有单独收费项目做明确公告，业主根据公告内容，监督检查物业是否履行职责。“一方面便于业主监督，另一方面也做到了公开透明，这样业主心里也有一本明账。”刘先生说。
　　目前，已经有不少小区或通过圆桌会议，或双方协商，或自主选举管理，寻求解决小区管理方面的问题。
　　何志恒说，解决业主与物业矛盾的关键还是成立业委会，在法律框架下依法维权。
　　目前，小区业委会已经成为我国城市社区的重要力量，在未来将会发挥更加积极的作用。如今物业纠纷已经成为常态，它应该被视为解决问题的重要契机。政府应该正视这个城市化进程中越来越突出的矛盾，将此视为推动基层社会管理创新的一个重要突破口，尊重并切实维护业主的合法权益，在物业纠纷出现时支持法律制度发挥作用，而不是放任不管，等矛盾激化了再出来干预。“业主当家与专业服务相结合，是小区自治的必由之路。”何志恒说，国家应该逐步完善相关法律，形成各方有效参与的小区共治模式，让开发商、物业公司、业主或业委会在基层政府主导下协商解决各类纠纷，有效维护业主合法权益。
       >>呼吁
       政府健全物业市场
       引导行业良性发展
　　陕西敏安律师事务所律师常敏安说，近年来，根据所接触到的小区业主维权案例，他感觉到业主权利意识正在迅速觉醒，这对于推动公民社会结构形成，推动公民参与权威规则创制等具有积极意义。但是业主维权很难，很少得到政府有力支持。
　　根据《物业管理条例》规定，街道办有义务加大对成立业委会的指导，很多街道对业主成立业委会持消极态度，导致其成为业主维权的又一个对象，致使业主维权这种“社区内冲突”不断冲破社区界限，推动冲突升级。
　　因此，他建议，政府部门需要健全物业市场，引导物业行业良性竞争，完善物管的市场退出机制，对出现不规范经营、挂靠、无资质、侵占业主利益等行为的物业企业，行政部门要督促物业公司整改，加大处罚力度。
       >>主管部门
       将草拟地方法规提交人大审议
　　昨日，汉中市住管局相关负责人对记者说，小区业主维权确实是一个很复杂的问题。目前，汉中并没有一级资质的物业公司，因此导致对小区物业管理失去了约束，对于有问题的物业公司他们目前只能采取约谈的方式，无法采取强制性措施。
　　针对现在小区物业管理乱象，汉中市住管局将采取三项举措。第一，着手草拟地方法律提交人大审议。物业管理属于城市管理，可以通过出台地方法对物业服务进行制约;第二，动员各方力量，充分发挥地方政府与群众基层组织的协作力量，鼓励基层组织自治，例如业主委员会等等;第三，住管局会对相关工作进行指导和监。（华商报记者 周金柱 实习生 向羽 余碧航 文/图）