房价衰退至少持续至2017年 李克强明确表示不救

大话西游

      近日中央和地方政府的增加公积金贷款额度、降低首套自住房首付等一系列稳定住房消费的政策让不少人对2015年房地产市场持乐观态度，部分人士甚至认为“2015年下半年可能迎新一轮购房热潮”房地产市场能托起经济的底吗？笔者认为是不乐观的，中国房地产市场的当前问题依然是高库存、需求被透支，土地市场正在冷却。市场本身主导的房价衰退将至少持续至2017年左右,国家总理李克强也明确表示不救崩盘的房地产。

      房价衰退至少持续至2017年

      从2月70大中城市房价数据看，房价已连跌10个月；环比看66城市继续下跌；同比看69城市下跌，下跌最多的城市1年内已下跌11%；春节回乡置业潮支撑了部分三线城市的商品房销售，但显然难以持续。

     土地市场正在逐步冷却，虽然存在季节性因素。2月全国各类土地推出5597幅，供应面积环比下滑22%，同比下滑40%，全国302个城市各类土地成交2573幅，环比、同比分别下滑45%和39%，为近几年以来的月度新低。

房价衰退

      房价和地价是互为循环推动的，一旦土地市场冷却，2015年的房价形势比2014年更糟糕。

      市场欢呼房地产救市政策的推出，但请别忘了，从2014年4月起，从地方政府到中央政府，房地产市场的救市一直就没有停止过，从开放户籍限制到40多个城市取消限购，再到首套房贷新政乃至降息，但这些并未能有效阻止房价的下跌。

      笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中，从供给与需求、人口结构变迁、1998年房改以来的房价周期等角度推演，本轮衰退既无外部的重大冲击，也无严厉的内在政策压制，市场本身主导的房价衰退将至少持续至2017年左右。

     本轮房价调整时长已超前两轮，去年10月~12月首套房贷新政和降息效应推动小反弹目前来看只是昙花一现，未来看则是衰退周期中的一朵浪花，所谓趋势即是不以人的意志为转移的。

       李克强明确表示不救崩盘的房地产

       两会之后，湖南娄底、江苏常州等地房地产崩盘资金断裂的消息不断传来，同时各地政府救市的消息也不绝于耳。
中央政府对房地产是一个什么样的态度？

      就让我们回味一下李克强总理今年两会上对房地产的一段原话。

      十八大以来，习近平、李克强几乎不对房地产表态讲话，这就是对房地产的一种态度：任其升落。

      今年两会，相关利益方先是抛出10万QE的救市计划，没有得到回应，记者会上，李克强也巧妙地利用一个外国记者的提问回答了对房地产的态度。

      李克强的原话：“中国正在逐步推进人民币资本项下的可兑换，这本身也表明在推进资本市场的开放。但是你说有大量的中国人到海外购房，而且成了某些热点城市的最大购买者，这个可能还要做评估，我没有这方面确切的消息。我所得到的是，中国去年吸引外资是力度最大的一年。外资进入中国达到1200亿美元。同时，我们也愿意看到中国的企业”走出去“，中国的公民到国外去创业，当然，既要遵守中国有关法律的规定，也要遵守当地的法律。我看你的面孔是一个西方人，你的中文说得这么流利，不知道有没有在中国买房？当然，我们是欢迎的。中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。谢谢”。

大话西游

        这段话，李克强的表态传达了五层意思：

       第一，欢迎外国人来中国买房。听起来很快乐，实际很幽默地说，中国房地产要靠外国人来救了。这是对中国房地产的一种讽刺和挖苦。这句话还讲了另外一层意思：中国房地产要与国际接轨。怎样接轨？就是暗指了国外普遍实行的房地产税和二套房交易所得税。

       第二，再次强调：“住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障”。这是对前些年地方政府操控高房价的批评。“今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任”。政府今年主要是解决民生住房，而不是要再次推高房价。这是告诫地方政府不要再瞎折腾，不要再推高房价。

       第三，房地产市场有其自身的规律。是讲房地产涨和落都是经济规律，中央政府都不会出手相救，也不会打压，任其去吧。这句话讲得最清楚。房地产有其规律，中央政府和地方政府都不要管。

       第四，房地产出了事，地方政府要自己解决。地方政府从房地产谋了利，也要担风险，自己的屁股自己擦。哪有地方政府赚了钱，崩盘了让中央政府埋单的道理？“中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策”。这段话就是讲这个意思

       第五，“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”。这段话是说，下一步的房地产要与以前的高房价切割，保持稳定发展。

       总之一句话：中央政府不会去救崩盘的房地产，地方政府自己去解决。

       看来房地产的冬天还没来，春天当然还远着呢。

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