网传多地房事要崩盘，听听砖家怎么说

无名纪者

房价现拐点，但不会马上崩盘

        房价出现拐点不可避免，现在更有意义的争论应该是，房价会以什么形式下跌。

       近日来，地方政府不断推出救市政策，以挽救当地房地产市场颓势，不过如果没有货币政策的松动，地方政府的救市，只能是竹篮打水一场空。

由于房地产及相关行业占GDP比重约25%左右，房地产投资和销售对国民经济至为重要。在宏观经济下行压力较大背景下，地方政府迫于还债压力，既无力再增加政府投资，又要避免债务违约，因而，寄希望于稳定房地产市场，就成为最现实的选择。

       从全国房地产情况看，3月开发投资、新开工面积和住房销售，都出现增速回落趋势。一季度全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点，其中，住宅投资增速回落1.6个百分点；房屋新开工面积下降25.2%，其中住宅新开工面积下降27.2%；商品房销售面积下降3.8%，降幅比1-2月份扩大3.7个百分点，其中住宅销售面积下降5.7%；商品房销售额下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点，住宅销售额下降7.7%。

       伴随房地产投资下降，房价在逐渐下滑，虽然各地情况不同，房地产市场出现分化，但整体的市场预期已经改变。

       支持房价上涨的一派观点认为，现在一些重要城市，一旦房价出现些许调整，就出现抢购场面，所以房地产需求依然旺盛。不过这种现象在说明需求依然旺盛的同时，也透露出，这些需求其实都是价格敏感型的消费性需求。也就是说，房价下跌才能释放需求，如果房价维持小幅上涨，则住房需求并不旺盛。正是因为先前过高的均衡价格无法满足开发商出货需要，才迫使房价向下移位，而这进一步促使市场预期发生逆转。

       目前地方政府急于救市，更多考虑到要完成经济增长目标，同时要确保债务不出现技术性违约。因为房价若持续下降，会导致开发投资进一步减少，从而影响到地方政府卖地收入。目前地方政府全口径财政收入的四成来源于房地产及相关行业，而债务抵押也是平均四成来源于土地转让收入，因此，地方政府救市属于迫不得已。

       不过，如果没有货币政策配合，地方政府救市政策无济于事。

       由于担心房地产泡沫破裂，银行早已开始控制房地产信贷风险，不仅开发贷遭到限制，个人按揭贷款也很困难。失去了信用杠杆支撑的住房消费，几乎无法消化今年上市的住房供给。在“囚徒困境”下，开发商最优策略就是率先降价，以价换量，尽快套现。

      有人认为，在楼面价很高条件下，指望开发商大幅降价不可能。这就是一个硬币的两面。当房价上涨时，开发商们强调供求决定价格，而不是成本。那么当房价下跌时，同样是供求决定价格，也与成本无关。当开发商迫于还贷压力时，只能是尽快出手存量房，以避免更大财务损失。

       由于地方政府对房地产过于依靠，中央政府一直担心房地产泡沫破裂，但也不敢主动刺破泡沫，恐危及宏观经济。此番房价下跌，无疑是对房地产经济的警告。不过中央政府不会任由房价出现断崖式下跌，因为崩盘会导致产业链整体萎缩，进而影响到就业，也影响到“十八大”确定的经济翻一番的政治任务。

      无论是从就业实际情况考虑，还是从讲政治角度出发，宏观政策都不会容忍房价崩盘。

       一个更为合理的办法是，中央政府在静观其变，一方面借势给房地产降温，另一方面时刻准备放松信贷，避免房地产大面积滑坡。在政府与市场的博弈过程中，宏观决策越需谨慎，既不能沉不住气，也不会袖手旁观。宏观政策何时出台，要在“底线思维”原则下做出判断，即不能出现系统性风险。

       当然，以城镇化作为房价上涨依据的理由也并不充分。城镇化固然带来住房市场的购销两旺，但若没有货币的持续超发，房地产没有吸收过多货币存量，即便大规模的城镇化也不可能带来房价急剧上涨。

        因此，总体看，决定房价的最重要因素是货币，货币增速影响到房价预期，货币存量最终决定均衡价格。在短期内，货币政策会保持稳定，这会让房地产市场出现局部动荡，而一旦房地产出现全面溃败迹象，货币政策就会适时出击，通过全面调降存款准备金比率，来影响价格预期，并刺激房地产投资和销售。

       可能的图景是，二季度末宏观调控放松，房价跌幅趋缓，但不能指望房地产投资会大幅反弹。当市场形成长期预期后，短期的刺激政策并不能扭转趋势。

       房价拐点已至，或开启漫漫下跌路，但不会跳水，买房仍需要耐心等待。（刘杉）

无名纪者

       反方观点：调控松动是否意味楼市下行来临?

       2014年的楼市继续吸引着大众的目光。

      先是二月杭州和北京纷纷传来楼盘暴跌降价的传闻，接着就是知名开发商九龙仓常州和成都的楼盘因为调价而招致前期买家砸盘。然后杭州、长沙等地媒体传出政府考虑放松楼市管制的消息。再后来绿城在杭州和苏州的部分楼盘以高折扣揽客，而市场亦传中海多处楼盘将平价入市以确保销量。

      然后四月末广西省会城市南宁首传放松楼市限购，而天津滨海新区、无锡、成都、宁波都相继传出政府悄悄松动楼市调控政策，意图刺激销售，减少库存。

      五月伊始，关于楼市是否面临拐点的讨论更是因为一则据传是万科副总裁毛大庆的讲话推向高潮。各大银行和证券机构纷纷介入讨论，对楼市的担忧并没因为万科总裁郁良优雅得体的专业澄清而减弱。

      许多朋友因此来问我：你不是去年底说2014年上海楼市也会面临调整么？你到底怎么看未来走势？

      是的。自从去年四季度开始，我就开始留心楼市这拨强劲的回升何时结束。从过去15年来看，上海楼市虽然整体呈现连续上升的态势，但绝非只升不降。其中2005年~2006年，2008年以及2010~2011年，楼市都出现了15~25%的价格调整。而目前来看上海楼市已经连续回升27个月了，创下历史最长时间升幅。因此如果上海楼市在今年出现回调，我认为并非意外，而是大概率事件。

       从需求方面来看，购买力的过度释放是支持楼市下跌的重要因素。2013年上海全年成交住宅逾3000亿，几乎等于过往两年的总和。而5万元以上的豪宅成交，同比增加近8成，表现更是远超平均水平。但在成交释放的同时，过往积蓄的购买力也逐渐释放。今年首季度成交的疲软，与之密切相关。

     除了需求可能疲软，供应方面的压力则更为明显。一方面，过去因调控而停滞的项目在2013年开始了恢复建设；另一方面，2013年天价成交的土地也在加速入市。因此，今年下半年到明年，各地都会面临一个楼市供应的高潮。而其中中高价楼盘的供应增幅，则尤为显著。

     以上海为例，目前单价5万以上的可售楼盘约6000套，但是今明两年，还会有逾万套单价5万以上的住宅入市。即便按豪宅销售最好的2013年的销量计算，消化这些供应也需要5年以上时间。但现实来看，由于需求无法持续保持高位，则这些供应所需的去化时间还要延长。

     综上所述，我在去年就提出，2014年上海楼市很可能面临调整。而这样的调整，不出意外的话也会出现在北京、广州等情况类似的城市。而数量众多的三四线城市，其价格和销量调整，早在一年前已经非常明显，差异化楼市调整政策不过是承认现实的事后追认而已。

     朋友继续追问：按你的说法，目前一线城市的价格调整，不过是一次例行的市场波动。那么大家企盼多年的楼市崩盘是否会因此顺势来临呢？

     依我的看法，传统以整体看待中国房地产市场的方式，模糊了各地差异，而能给出有意义的判断非常有限。因此要理解中国的房地产市场，必须在区域做出区分。既要意识到整体房价的宏观因素，也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。

     对于上海来说，目前影响楼市最重要的长期因素包括：持续的经济增长，偏低的按揭利率、持续短缺的住宅用地供应、持续的大量人口流入、华东乃至中国的中心城市的地位。

     容易看出，中国经济的增速虽然下调，但在现在和可见的未来仍将保持7%以上的高速发展；利率市场化将推高实际利率，但目前来看仍然是一个漫长的过程；而上海住宅用地虽然有所放量，但是每年仍存在数百万平方米的供应缺口；而上海对周边人口的吸引以及中国中心城市的地位，更是无须怀疑。

     那么—

     既然这些长期因素没变，那么这次预计将来的楼市调整，可能又是一次例行事件。但是对于许多三四线城市来说，其将面临供应过剩和人口外流的双重打击。这些城市楼市调整需要的时间，则要比许多人想象的还要更长一些。（西峯）

我要发财

房事垮了，地主政府的土地财政怎么办？

汉中房奴

某开发商发现打折的楼盘太多，担心消费者分辨不清，于是直接雇人砸了自家的售楼处，结果销量果然大增。

风风火火火

五一成交量大降八成 量价齐跌创七年来最低值

今年五一期间，偌大的北京，二手房仅成交了31套，而去年同期则成交了172套，同比大降82%，创下2009年有网签记录以来的历史新低。不仅如此，春节过后至今，北京二手房市场仍未回暖。自住型商品房分流和信贷收紧是重要原因。

二手房

■探访 南四环房价直降40万

近日，有媒体报道称，“东三环双井合生国际137平方米三居，市价750万元，现在600万元急售。房屋总价直接跳水100多万元，房屋还是无人问津。”

二手房成交遇冷、房价跳水再度成为人们关注的焦点。记者在日前的走访调查中发现，直降四五十万元，甚至百万元的房源确实存在，在买涨不买跌的心态作用下，购房人观望加剧，成交冰封。

在南四环附近门店工作的小李（化名）告诉记者，他们门店上个月成交了一套宏大南园90平方米的两居室，市场价大约为260万元左右，业主甩卖，直降40万元，以220万元的价格成交。“这个降价幅度目前在我们店是最高的，不过据我所知，有的区域降价幅度更大。前几天，我有个顾客定了劲松一套大两居，当时业主降50万元，非常合适。”

据小李介绍，西红门附近一些大户型降价幅度比较大，“一般总价在五六百万元的房源有的能降三四十万元。”

记者在通州等区域采访时发现，刚需户型也在降低售价，只是幅度低于大户型。临河里地铁站附近某门店的经纪人小张表示：“如果房子长时间卖不出去，我们肯定会让业主降价。上个月有业主最高让了8万元，虽然和三环动辄百万的降幅不能同日而语，但我们这儿的房子总价低，都快到六环了，对于一个100多万元的房子来说，降8万元已经不少了。”

■统计 五一成交量大降八成

链家地产、中原地产等多家机构的统计数据显示，北京二手房价格从去年12月以来就连续阴跌。而二手房房价跳水的直接原因是从年初至今成交萎缩，刚刚过去的五一小长假就是成交遇冷的缩影。

根据链家地产市场研究部统计，五一（5.1-5.3）期间，北京市二手住宅网签量仅为31套，与去年同期相比下降82%，成交量为近6年来最少。通常五一期间二手房日均成交量与4月相比会下降70%-80%，而今年这一降幅度达到95.8%，与去年相比下降幅度增加了21个百分点。此外，4月北京市二手住宅总成交量仅为7616套，为近11个月（除去春节月）以来最低水平。

从新增房客源变化情况来看，五一期间日均新增房源量与节前三天水平相比基本持平，客源量也并未出现明显回升，部分区域客源量还出现了一定程度的下降，市场冷清的状态依然持续。

■延伸 春节后市场仍未回暖

今年的前4个月，北京的二手房市场同样表现不佳，其中，4月份延续了3月成交疲软的态势。根据链家地产市场研究部统计，4月北京二手住宅成交7616套，成交量环比3月下降14.8%，成交价格涨幅也基本处于停滞状态。当前复杂的市场形势使需求陷入较为浓重的观望情绪当中。从新增房客源情况来看，4月日均新增房源量与3月相比出现了比较明显的下降，降幅达到13.4%；日均新增客源量较上月下降2.7%，与去年同期相比下降18%。

链家地产市场研究部张旭认为，按照往年惯例，春节过后3、4月份一般为市场回暖期，但从今年的市场情况来看，需求观望程度不断升级，春节后市场持续疲软，至今未现任何回暖迹象。

为了促进成交，中介会定期清理报价高的房源。据房屋经纪小张介绍，他所在的门店守着通州一个体量非常大的楼盘：“这个楼盘里还有新房在卖，二手房业主的预期难免会跟着新房走，但按照新房的价格根本卖不出去，所以我们店现在基本不接两居室230万元以上的价格，我们不卖了，卖不动。”

风风火火火

新房

五一成交量创7年来最低值

继4月楼市成交量价双跌后，刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交继续遇冷，亚豪机构、中原地产等机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅仅成交169套，创下了自2008年五一恢复三天假期以来7年的最低值。

过去7年间的五一小长假，北京商品住宅成交的高峰值出现在2009年到2011年，连续三年五一成交量均保持在千套以上，低峰值则出现在2008年，成交套数为410套。然而，今年5月1日至5月3日，北京商品住宅仅成交169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积不但相比去年同期分别降79%、74%，更是创下了自2008年五一恢复三天假期以来7年来的最低值。

从成交价格看，根据中原地产统计显示，五一期间，北京新房成交均价为20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下调；而亚豪机构统计显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。

整体市场价格可能进一步下探

事实上，成交低迷一直是今年楼市主题词，春季楼市倒春寒迹象明显。北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转变开始出现恐慌性观望。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京新房大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京单价在2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会突然锐减。从目前市场情况看，5月份也很难升温。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，自住型商品房供量激增，对普通商品房项目形成销售竞争压力，加上对楼市预期持续下行，市场供过于求的形势将无力扭转。而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能.

汉中剑客

某开发商发现打折的楼盘太多，担心消费者分辨不清，于是直接雇人砸了自家的售楼处，结果销量果然大增。